自行约定公有住房出售协议有效

相关案情：

        郑州市金水区黄河路92号院1号楼，是郑州二建公司于1980年底建设的五层公有住宅楼房，其中的11号房间位于一层且临街，分配给本公司职工王良础居住。1996年住房制度改革中，郑州二建公司以成本价每平方米649元向职工出售公有住宅楼房。在折算了工龄等项优惠后，王良础以10540.29元价款，购买了建筑面积56.82平方米的11号房间。
　　公有住房出售并由买受人住用5年后，依法可以进入市场流通。2000年9月1日，为办理房屋进入市场流通所需的房屋所有权证，以郑州二建公司为甲方，王良础为乙方，双方补签了一份《公有住房出售协议书》。协议书除约定由乙方享有11号房间的所有权外，还在第五条约定：住房售出后，甲方负责国家规定保修期内的正常维修；保修期过后，乙方负责自用部分的维修，甲方负责1号楼外墙面、走廊通道及其他共用部位的维修。第六条约定了售出房屋的管理办法，其中①为：未经甲方同意，乙方不得实施挖门、开窗、打隔墙等改变房屋结构的行为，不得移动设备位置，不得在房上加层，否则应负责恢复原状，拆除违章建筑；②为：售出的房屋不得出租，乙方要改变房屋使用性质，必须经甲方同意，并办理有关手续；③为：乙方要爱护房屋共用部分，不得侵占房屋共用部分，也不得妨碍他人对房屋共用部分的正常使用。
　　协议签订后，被告王良础取得了1号楼11号房间的所有权证。2004年，王良础在11号房间的临街墙上开挖了门窗。郑州二建公司认为王良础的行为违约，在劝阻无效后提起本案诉讼，要求王良础将该房屋恢复原状。

焦点问题：

    一、建筑物区分所有权人只能在该建筑物中自己专有的部位行使所有权四项权能，未经该建筑物的其他区分所有权人和物业经营管理者、维修者许可，不得对该建筑物的共用部位行使权利。
　　二、公有住房售出单位对公有住房的共用部位承担着维修责任。售出单位在与公有住房买受人签订的售房协议中，为了不加重自己一方在住房售出后的维修负担，约定买受人不得实施有碍公有住房共用部位安全的行为，这样的约定没有限制买受人正当行使自己的权利，因此是合法有效的。
不同意见：

第一种处理意见认为，双方当事人签订的《公有住房出售协议书》第六条明显与《中华人民共和国民法通则》第七十一条关于财产所有权的规定相抵触，因此不具有法律效力。该协议书是郑州二建公司提供的格式合同，因双方买卖的是公有住房，且王良础是郑州二建公司的职工，不敢直接公开拒绝格式合同中的不合理条款，故才在该格式合同上签字。11号房间的所有权已归王良础所有，即享受完全的“占有、使用、收益、处分”的权利。郑州二建公司与该房屋无任何关系，无权干涉王良础处置自己房屋的行为。王良础在11号房间开挖门窗没有对楼上住户的安全形成隐患，郑州二建公司也不能提供证据证明王良础的行为楼上住户造成不安全隐患。所以王良础的行为是没有违反法律规定。

第二种处理意见认为，1号楼虽然由郑州二建公司建设，但其已将该楼房出售。现在郑州二建公司既不是1号楼的业主委员会，也不是1号楼的物业管理者，更不是1号楼的房屋所有权人，无权因1号楼的使用问题起诉王良础；郑州二建公司向王良础出售1号楼11号住房时，双方确实签订过协议，该协议第六条里也确实有“不准开门、挖窗”等规定。房屋既然出售，买受人就是房屋新的所有权人，依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条规定，有权对自己的财产行使占有、使用、收益和处分的权利。协议第六条侵害买受人对房屋的所有权，违反了民法通则的规定，是无效条款，没有法律约束力。王良础只是对自己的房屋依法行使所有权，并不违约。

第三种处理意见认为，郑州二建公司出售给王良础的住房，是整幢楼房的一部分。为了保证买受人在购买房屋后不实施危害整幢楼房以及楼上其他住户安全的行为，《公有住房出售协议书》第六条才对买受人购买房屋后不得实施的一些行为作出约定；《中华人民共和国建筑法》第五十八条第一款规定：“建筑施工企业对工程的施工质量负责。”第六十二条第一款规定：“建筑工程实行质量保修制度。”第七十条规定：“违反本法规定，涉及建筑主体或者承重结构变动的装修工程擅自施工的，责令改正，处以罚款；造成损失的，承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”第七十一条第一款规定：“建筑施工企业违反本法规定，对建筑安全事故隐患不采取措施予以消除的，责令改正，可以处以罚款；情节严重的，责令停业整顿，降低资质等级或者吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”第七十五条规定：“建筑施工企业违反本法规定，不履行保修义务或者拖延履行保修义务的，责令改正，可以处以罚款，并对在保修期内因屋顶、墙面渗漏、开裂等质量缺陷造成的损失，承担赔偿责任。”第八十条规定：“在建筑物的合理使用寿命内，因建筑工程质量不合格受到损害的，有权向责任者要求赔偿。”郑州二建公司不仅是1号楼的建设单位，而且是1号楼的建筑施工企业，依法对1号楼负有保修责任，并非将1号楼出售后就可以不承担这些责任；王良础购买了1号住房后，虽然对该住房享有所有权，但权利的行使不能不受限制，必须顾及国家的、社会的、集体的利益和其他公民的合法的自由和权利；王良础在楼房上任意开挖门窗，破坏了建筑物原来设计的承重结构。这个违约行为当然会给建筑物的安全留下隐患，这是根据日常生活经验法则能推定出的、众所周知的事实，无需举证证明；双方当事人所签的《公有住房出售协议书》，是双方当事人的真实意思表示，且不违背法律规定，应当认定合法有效。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”“依法成立的合同，受法律保护。”王良础在取得1号楼11号房间的所有权后，违反双方所签协议的约定，未经原告郑州二建公司许可，任意在11号房间墙上开挖门、窗，改变了1号楼的承重结构，且对楼上住户造成不安全隐患。民法通则第一百一十一条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”所以王良础构成违约，郑州二建公司有权要求王良础依照民法通则第一百三十四条第一款第（五）项的规定，恢复11号房间原状。

法理分析：

建设部1992年6月15日发布的《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》第四条第二款规定：“住宅的共用部位，是指承重结构部位（包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等）、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内自行车存车库等。”第六条规定：“公有住宅出售后，住宅共有部位和共用设施设备的维修养护由售房单位承担维修养护责任，也可以由售房单位在售房时委托房地产经营管理单位承担维修养护责任。”州市金水区黄河路92号院1号楼，是郑州二建公司建设的一幢五层公有住宅楼房。郑州二建公司既是1号楼的建设单位，也是1号楼的售房单位。任何一幢楼房，都由各个房间等可供独立使用部分以及楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙面、基础和上下水管道等整幢楼房的共用部分组成。根据这一规定，郑州二建公司在《公有住房出售协议书》的第五条中明确了自己对1号楼共用部位的维修责任，在第六条中从楼房维修者的角度出发，明文禁止楼房使用者实施有碍楼房安全的行为。这一条内容有利于延长楼房的使用寿命，且不影响楼房使用者依法正确行使自己的权利，并且此规定也符合现行的物权法的对建筑物区分所有权的立法精神，因此是合法有效的协议条款。《公有住房出售协议书》确实是郑州二建公司提供的格式合同，但这个格式合同的内容符合建筑法及其他行政规章的相关规定，因此是合法有效的。所以第一、二种的处理意见关于双方签订的协议是无效的认定是错误的

郑州二建公司出售给王良础的11号房间，位于1号楼一层，是1号楼的组成部分，并非独立房屋。鉴于楼房的建筑特性，王良础对11号房间享有的所有权，并非独立、完整的所有权，而是建筑物区分所有权，《中华人民共和国物权法》对此进行了具体规定，建筑物区分所有权人，只是对整幢建筑物中属于其专用的部分享有包括占有、使用、收益和处分四项权能在内的完整所有权；而整幢建筑物中的共用部位，则由整幢建筑物的全部区分所有权人共有。11号房间的临街墙，是1号楼不可或缺的共用部位，不能由王良础专有。王良础未经许可在此墙上开挖门、窗，此举不仅侵犯1号楼中其他共有权人的共有权利，也因违反了《公有住房出售协议书》第六条的约定，而应当对郑州二建公司承担违约责任。所以第一种处理意见认为王良础对其住房享有享受完全的“占有、使用、收益、处分”的权利的认定是不正确的。
    根据《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》第六条规定，郑州二建公司虽然不是1号楼的物业经营管理单位，也不是1号楼的业主委员会或者房屋所有权人，但在1号楼售出后至新的物业经营管理单位没有接手前，作为1号楼的建设单位、售房单位，郑州二建公司对1号楼的共用部位承担着维修责任。王良础在1号楼11号房间临街墙上开挖门窗，加重了郑州二建公司的维修负担，直接影响到郑州二建公司的利益，郑州二建公司有权依照《公有住房出售协议书》起诉王良础的违约行为。所以第二种处理意见关于的郑州二建公司无权因1号楼的使用问题起诉王良础的认定是错误的。
　  第三种处理意见首先论述了郑州二建公司是起诉王良础的违约行为的适格主体的认定，后分析了王良础的行为违反了双方的约定和法律的规定，最后认定了双方签订的协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，是有效的。

综上所述，第三种处理意见是正确的，王良础的行为构成违约，应当将房屋恢复原状。

研究与立法：

    本案例涉及到的是公有住房出售给职工后的房屋的区分所有权问题，《中华人民共和国物权法》对建筑物区分所有权做了概括性规定，这些规定当然也适用于对公有住房的规定。

《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”第七十一条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。” 第七十二条规定：“ 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务；业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。”

可知《中华人民共和国物权法》中关于业主的建筑物区分所有权包括三部分:

第一,业主对专有部分的所有权。即《物权法》第70条规定的,业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,有权对专有部分占有、使用、收益、处分。

第二,业主对建筑区划内的共有部分的共有权。但是就如何确定共有部分的范围，各国立法有不同的规定。日本采取排除法确定共有部分的范围，即除去法定专有部分及约定专有部分都属于共有部分，并将共有部分分为法定共有和约定共有两种。法国现行《住宅分层所有权法》采用的是列举和概括并用的方法，规定共有部分系指供区分所有者全体或数名区分所有者予以使用或对其具有有用性的建筑物诸部分与土地的同时，并详细的列举了共有部分包括的范围。德国采用的是列举式的，把共有部分分为法定共用部分和约定共用部分，并用排除和推定的方式确定共有部分的范围。虽然各国对共有部分的范围界定不完全一致，但归纳起来有以下相同点：①共有部分为全体或一部分区分所有权人共同所有。②共有部分是专有部分以外的建筑物部分或附属部分。③共有部分可由法律直接规定，也可以由区分所有权人共同约定。【王平.《建筑物区分所有权中的共有权问题研究》】我国建设部的《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》第4条采用的是详细列举的方式，但基本上局限于建筑物本身，该条规定“……住宅的共用部位，是指承重结构部位包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等、外墙面、楼梯间、走廊通道、厅、楼内自行车存车库等。住宅的共有设施设备，是指共用的上下水管道、落水管、邮政信箱、垃圾道、烟囱、供电干线、共用照明、天线、暖气干线、供暖锅炉房、高压水泵房、消防设施和电梯等”。即第70条规定的,业主对专有部分以外的共有部分如电梯、过道、楼梯、水箱、外墙面、水电气的主管线等享有共有的权利。《中华人民共和国物权法》第73条、74条还规定,建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明确属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。

第三,业主对建筑区划内的共有部分的共同管理权。即业主对专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利。物权法规定,业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他人管理。业主可以设立业主大会,选举业主委员会,制定或者修改业主大会议事规则和建筑物及其附属设施的管理规约,选举业主委员和更换业主委员会成员,选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人,筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金,改建和重建建筑物及其附属设施等。业主大会和业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨碍、赔偿损失。

建筑物区分所有权中共有权人的权利不同于业主对专有部分的所有权，即“占有、使用、收益、处分”的权利，但一般共有权人的权利有使用权、收益权、修缮改良权、处分权等，但是这些权利的行使都要受到一系列的限制，物权法第72条对此做了概括性规定，但是对于共有和共同管理权利的其他重大事项，为了维护全体业主的权益，第76条作了具体规定，通过上述规定可以得出：建筑物区分所有权人只能在该建筑物中自己专有的部位行使所有权四项权能，未经该建筑物的其他区分所有权人和物业经营管理者、维修者许可，不得对该建筑物的共用部位行使权利。建筑物区分所有权人作为共有权人也要履行下列义务：(1)保持现状义务,各建筑物区分所有权人负有维持建筑物共有部分现状的义务，任何建筑物区分所有权人不得请求分割共有部分，也不得侵占共有部分，改动共有部分的设置和结构。(2)按照共有部分的本来用途使共有部分的义务,按照共有部分的本来用途使用共有部分是指依共有部分的性质、种类、构造、位置及约定的共用部分之目的或用途使用共有部分。(3)费用的负担义务,这是建筑物区分所有权负担的一项非常基本的义务。区分所有建筑物作为实体存在，必然会发生管理、维修、维持、改良等费用，此类费用，应由建筑物区分所有权人负担。尤其第（1）、（2）项的义务这是体现了公有权人在行使共有权时受到的制约明显要高于权利人对其专有部分所有权的行使。所以建筑物区分所有权并不是独立、完整的所有权。建筑物区分所有权人，只是对整幢建筑物中属于其专用的部分享有包括占有、使用、收益和处分四项权能在内的完整所有权；而整幢建筑物中的共用部位，则由整幢建筑物的全部区分所有权人共有，并且在对公有部分行使权利时，要受到一系列的限制，要遵守法律规定或者约定，履行相应的义务。

这里有必要谈谈业主对建筑区划内的共有部分的共同管理权，关于对共有部分管理之内容：其一，维持建筑物区分所有权之共有部分的正常运转。其二，对共有部分的单纯修缮改良。管理人可以进行不影响或损及建筑物共有部分之固有性质的修缮改良行为。在进行管理时，管理人可以本着有利于建筑物和全体业主的利益进行一些规定或者和业主达成约定，在有侵权行为发生时，可以采取多种合法途径维护权益。

《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》第六条规定：“公有住宅出售后，住宅共有部位和共用设施设备的维修养护由售房单位承担维修养护责任，也可以由售房单位在售房时委托房地产经营管理单位承担维修养护责任。”第十二条规定：“住宅所有人的维修养护责任单位，应当定期对住宅的自用部位、自有设备或者共用部位、共用设施设备进行维修养护，保证居住安全和设备的正常使用，并接受房屋所在地人民政府房地产行政主管部门的指导、监督和管理。”

第十三条规定：“住宅所有人不得擅自侵占住宅的共用部位和共用设施设备，不得擅自增加或者减少对该幢住宅共用设施设备正常运行有影响的自用设备。”可知上述规定与我国刚刚颁布的物权法的相关规定并不冲突，在司法实践中人具有指导意义。有住房售出单位对公有住房的共用部位承担着维修责任。售出单位在与公有住房买受人签订的售房协议中，为了不加重自己一方在住房售出后的维修负担，约定买受人不得实施有碍公有住房共用部位安全的行为，这样的约定没有限制买受人正当行使自己的权利，也是与物权法对建筑物区分所有权的规定的精神是相吻合的，因此是合法有效的。

本案例摘自《最高人民法院公报（2006年卷）》中的“郑州二建公司诉王良础公有住房出售协议违约纠纷案”，第515—519页。