商品房销售方的口头承诺的法律效力

焦点问题：本案的争议问题主要是：徐献太、陆素侠对所购麒麟锦城小区的房屋南阳台外的庭院绿地是否可以根据售房时卖方的口头承诺而具有独占使用权，并有权对本案中的庭院绿地实施改建。

不同意见：针对上述争议问题，有不同的处理意见，现分别介绍如下：

第一种处理意见认为：2005年 3月10日，徐献太、陆素侠购买了由中南物业南京分公司管理的麒麟锦城小区房屋一套，同年 10月1日办理了房屋交付手续。同年12月，对该房屋进行装修，并擅自将该房屋南阳台外的公共绿地破坏，改建为水泥地坪和鱼池。徐献太等人的的上述行为已严重违反了《中南麒麟锦城业主公约》和《中南麒麟锦城物业管理服务协议》的相关规定，侵犯了小区其他业主的合法权益。应该责令徐献太二人拆除违法改建的水泥地坪和鱼池，恢复为原有的绿地。

第二种处理意见认为：开发建设麒麟锦城小区的南京常锦房地产开发有限公司(简称常锦公司)在销售房屋时向被告方承诺买一楼送花园，徐献太所购房屋南阳台外的庭院即为常锦公司所送，故徐献太等方对南阳台外的庭院绿地具有使用权，其改造该庭院绿地的行为他人无权干涉；另外，徐献太等人改造庭院绿地时中南物业南京公司的管理人员是知晓的，但并未阻止被告方的改建行为，说明中南物业南京公司同意业主方改造。故徐献太方无需将该庭院绿地恢复原状。

第三种处理意见认为：即使常锦公司的售楼人员曾向被告徐献太、陆素侠口头承诺买一楼送花园，但在常锦公司与徐献太、陆素侠正式签订的商品房买卖契约中，并未对徐献太、陆素侠所购麒麟锦城小区房屋南阳台外的庭院绿地的使用权作出明确约定。常锦公司的售楼人员做出口头承诺在先，徐献太、陆素侠签订商品房买卖契约在后，且商品房买卖契约系书面合同，故房屋买卖双方关于该庭院绿地使用权归属问题的约定，应当依据常锦公司与徐献太、陆素侠正式签订的商品房买卖契约的内容加以确定，而根据该商品房买卖契约，不能认定徐献太、陆素侠在购买麒麟锦城小区房屋的同时取得了该房屋南阳台外庭院绿地的使用权。所以，徐献太等人的行为严重损害了改区其他业主的合法权利，也违反了合同约定的义务，应该责令其拆除非法改造的建筑，回复原有的绿地范围。

法理分析：被告徐献太、陆素侠主张常锦公司的售楼人员曾口头承诺买一楼送花园，并有证人证实常锦公司的售楼人员确实做出过上述口头承诺。根据现场勘查情况，徐献太、陆素侠所购麒麟锦城小区房屋的南阳台外的庭院绿地设有栅栏围档，常锦公司建设该房屋时在南阳台上预留了出入门。据此，徐献太、陆素侠一家可以进入该庭院绿地，而小区其他业主则不能进入，即从该庭院绿地的建造设计情况看，似乎该庭院绿地仅供徐献太、陆素侠一家使用。但是，根据上述事实，尚不能认定徐献太、陆素侠对所购麒麟锦城小区房屋南阳台外的庭院绿地享有独占使用权。该庭院绿地作为不动产，其使用权的归属不能仅仅依据现实占有、使用的情况进行判断，必须根据房屋买卖双方的协议内容及物权登记情况加以确定。
　　首先，常锦公司与徐献太、陆素侠正式签订的商品房买卖契约中，并未对徐献太、陆素侠所购麒麟锦城小区房屋南阳台外的庭院绿地的使用权作出明确约定。常锦公司的售楼人员做出口头承诺在先，徐献太、陆素侠签订商品房买卖契约在后，且商品房买卖契约系书面合同，故房屋买卖双方关于该庭院绿地使用权归属问题的约定，应当依据常锦公司与徐献太、陆素侠正式签订的商品房买卖契约的内容加以确定，而根据该商品房买卖契约，不能认定徐献太、陆素侠在购买麒麟锦城小区房屋的同时取得了该房屋南阳台外庭院绿地的使用权。其次，如果徐献太、陆素侠对其所购麒麟锦城小区房屋南阳台外的庭院绿地具有独占使用权，则该项事实应当在房屋所有权证、国有土地使用权证书中加以明确记载。鉴于徐献太、陆素侠尚未领取房屋所有权证及国有土地使用权证，不能以物权证书证明其对该庭院绿地享有独占使用权，因此，徐献太、陆素侠关于其对该庭院绿地享有独占使用权的主张，缺乏事实根据。综上，根据本案事实，只能认定徐献太、陆素侠对其所购麒麟锦城小区房屋南阳台外的庭院绿地享有一般使用权，不能认定徐献太、陆素侠对该庭院绿地享有独占使用权。
　　鉴于不能认定被告徐献太、陆素侠对其所购麒麟锦城小区房屋南阳台外的庭院绿地享有独占使用权，徐献太、陆素侠也不能据此非法对改片绿地进行改造，另外，根据本案事实，中南物业南京公司在发现徐献太、陆素侠对所购麒麟锦城小区房屋南阳台外的庭院绿地实施改建后，分别于2005年11月1日、2006年3月21日向徐献太、陆素侠发出整改通知，要求徐献太、陆素侠停止对该庭院绿地的改建，恢复原状。徐献太两次签收了中南物业南京公司出具的整改通知单。根据中南物业南京公司向徐献太、陆素侠两次送达整改通知，在徐献太、陆素侠拒不整改后即向法院起诉的行为，可以认定中南物业南京公司不同意徐献太、陆素侠改建庭院绿地的行为。徐献太、陆素侠签署的《中南麒麟锦城业主公约》及其与原告中南物业南京公司签订的《中南麒麟锦城物业管理服务协议》，系其真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。故《中南麒麟锦城业主公约》、《中南麒麟锦城物业管理服务协议》均对徐献太、陆素侠具有约束力，其应当依据《中南麒麟锦城业主公约》、《中南麒麟锦城物业管理服务协议》履行相应义务。根据《中南麒麟锦城业主公约》、《中南麒麟锦城物业管理服务协议》的规定，徐献太、陆素侠不能破坏其所购麒麟锦城小区房屋南阳台外的庭院绿地，不能擅自对该庭院绿地进行改造。退一步讲，即使徐献太、陆素侠对于该庭院绿地具有独占使用权，鉴于该庭院绿地属于小区绿地的组成部分，根据物权的公益性原则，徐献太、陆素侠在使用该庭院绿地时亦应遵守《中南麒麟锦城业主公约》、《中南麒麟锦城物业管理服务协议》关于小区绿地的管理规定，不得擅自破坏该庭院绿地，损害小区其他业主的合法权益。因此，徐献太、陆素侠擅自改造该庭院绿地的行为已违反了《中南麒麟锦城业主公约》、《中南麒麟锦城物业管理服务协议》的规定，中南物业南京公司要求徐献太、陆素侠停止对该庭院绿地的改建，拆除水泥地、鱼池、花台，恢复该庭院绿地原状的诉讼请求，应予支持。

从上面的分析可以看出，第二种处理意见从购买房屋时房屋出售方的口头承诺出发，来解释本案的争议问题，认为徐献太等有权就该片绿地进行改造的说法是十分荒谬的，因为书面的购房合同是房屋买卖双方唯一合法的约束条款，仅有口头的承诺是没有法律约束力的，并且其以中南公司没有进行及时的反对为由推定中南公司是默认徐献太等人的行为的说法也是不符合法律规定的，也有悖于本案的实际情况；第一种处理意见和第三种处理意见分别从本案的合同内容和实际的案件情况出发，来分析本案的争议问题，即符合法律的规定，也遵循了本案双方合同的内容，是一种较好的处理问题的方法。

研究与立法：从本案的基本案情分析可以看出，本案主要是涉及到商品房销售合同和物业管理合同两个合同方面的相关争议，这也是在目前社会中存在争议较多的争议事项。现代意义上的物业管理,是近二十年来经由香港传入内地的。在《中华人民共和国物权法》颁行以前,一般认为,物业管理是由专门的物业管理企业按照约定,对房屋及其配套设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理,并对房屋周围区域内的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护等进行统一的专业化管理,以及对住用人提供多方面的综合性服务的专业化有偿活动。2007年3月新颁布的《物权法》第六章对建筑物区分所有权专门作了规定,第81条规定“业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人委托”,拓宽了物业管理主体的范围,业主、物业服务企业、其他管理人均可成为物业管理的主体。自《物业管理条例》颁行后,物业管理合同成为一类有名合同,但它与其他较具典型化的有名合同如买卖合同、租赁合同等相比,法律条文无几,法律适用规则不清晰、不成熟。所以,在物业管理合同的法律适用上,要确立一系列的规则,方能保证在尊重双方当事人真实意思的基础上,妥善解决好当事人之间的纠纷,为物业服务合同相关规定的完善摸索出合适的途径,使得国家对物业服务行业的监督真正起到作用。就物业服务合同的法律适用,应当首先遵循有名合同法律适用的一般原则:第一,当事人在合同中有约定的,首先适用当事人之间的约定。该约定在当事人间有相当于法律的效力。尽管许多城市都对物业服务合同规定了示范文本,但需要指出的是,这些示范文本也仅仅是对当事人订立合同起到有限的参考作用。即使当事人采用了示范文本,也应当允许当事人双方就其中的条款做出修改和补充。第二,在当事人就某事项在合同中没有明确约定时,应当给双方当事人充分表达自由意志的机会,允许当事人协议补充,能够达成补充协议的,就该相关事项适用补充协议的内容。第三,当事人不能或不愿达成补充协议的,要按照合同解释的方法,对物业服务合同做出体系解释。将物业服务合同作为一个整体,看有关条款中是否有潜含有关该事项处理和纠纷解决的意思。如果对合同进行体系解释仍无法得出结论的,应当适用当事人之间的交易习惯。第四,依照前三个步骤仍然无法确定处理纠纷的裁判依据的,就应该适用《物业管理条例》及其他法律法规中对物业管理合同专门设置的任意性规范。任意性规范,即适用与否由当事人自行选择的规范。或有学者称其为任意性规则,“是指所规定的权利、义务具有相对肯定形式,允许当事人之间相互协议或单方面予以变更的法律规则”。其可被区分为补充性的任意性规范和解释性的补充性规范。前者又称补充性规范,是指在当事人未就相关事项做出决定时,替代当事人自主决定的任意性规范,是当事人得经由特别约定而排除该项法律规范适用的规范。仅在当事人就自己的利益关系未有安排,也没有补充安排,无法予以体系解释而对当事人的利益作出安排,当事人间也无习惯可循时,作为一种替代的安排方式,成为法官解决纠纷的裁判规范。后者是指目的在于详细说明当事人所期待的和所表示的法律效果,以消除意思表示中不清楚内容的任意性规范。（《物业管理合同的性质及其法律适用》.关淑芳. 当代法学.2007.07P61－65）

通过上述的表述可以看出，正确的认识物业管理合同的性质和合同履行时的解释方法，才能够正确的解决履行合同过程中产生的争议和矛盾。

而涉及本案争议问题的另一个问题就在于商品房销售过程中，销售方对买方的一些口头承诺的法律效力问题，在目前的额神品房销售过程中，销售方为了吸引顾客的购买，往往打出各种各样的诱惑性的举措，这其中既包括在宣传广告中的虚假鼓吹，也包括在合同内容之外的虚假承诺。新出台的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中第三条规定!商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的!应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同亦应当视为合同内容!当事人违反的!应当承担违约责任，为此消协人士提醒买房人尽管这条规定维护了买房人的权益，但必须符合三个条件：必须是房产商就商品房开发规划范围内的房屋和相关设施做的说明和允诺具体确定，并且对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，如商品房的层高"间距"配套设施等，不属于此类的，则对房产商没有约束力。对于销售方在合同之外对买方的口头承诺的法律效力问题，现行法律并没有一个统一到规定，这也是在实践中最容易造成矛盾的地方，实践中的一般做法是，看这中口头承诺的具体情况，是不是有一定的证据作为支持，还有就是看这会总许诺是不是带有明显的欺诈，像在本案中，小区的绿地属于小区全体业主共同所有，这是法律民却规定的，所以，不可能通过口头的方式甚至也不能够通过书面合同的方式将其赠送给某个业主单独所有，所以，这种行为属于明显的违法行为，是不能得到支持的。为了保护商品房交易的安全，切实保护消费者的合法权益，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定了在商品房买卖活动中进行欺诈和恶意违约的要承担最高至双倍购房款的惩罚性赔偿责任，司法解释中的欺诈行为源于《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》对欺诈行为的规定。根据上述法律及我国相关司法解释的规定，欺诈行为主要可以划分为两类：即故意隐瞒真实情况和虚假陈述。

物业管理活动在实践中出现各种各样的纠纷和矛盾的主要原因在于，开发商与其自筹组建的物业管理公司‘父子’关系的管理模式已不适应物业管理发展的要求。（《我国物业管理纠纷产生的原因及法律对策探析》.蓝威. 集团经济研究2007·2月上旬刊(总第220期)）开发商和物业管理公司的“父子”关系,导致重建设、重销售、轻管理的问题无法得到根本解决,因为房地产开发商与物业管理企业应都有各自的权利和义务。很多物业管理(合同)纠纷其实就是购房合同签订时诸多隐性或潜在纠纷在物业管理阶段的发作。由于物业管理属于新兴行业且发展速度比较快,物业管理队伍迅速膨大,比较混乱,没有形成制度化、规模化、规范化,物业管理公司各自为政,职责不明,收费缺乏统一的标准。对当前这类“父子”关系的物业公司进行改制,使其真正成“为产权明确、责权明晰、政企分开、管理科学”的现代企业,以企业法人的模式运作,走向市场,向市场要效益,在市场竞争中求生存,求发展,以适应市场经济的发展要求。

本案例接选自最高人民法院公报2007年卷中的“青岛中南物业管理有限公司南京分公司诉徐献太、陆素侠物业管理合同纠纷案”

http://vip.chinalawinfo.com/newlaw2002/SLC/SLC.asp?Db=cas&Gid=33638378