商品房预售合同违约的认定

相关案情：

2003年8月17日，黄颖与美晟房产公司签订一份《商品房买卖合同》，约定：黄颖（买受人）购买美晟房产公司（出卖人）预售的美然·北美态度（又名“美利新世界”）E-7幢2单元502号商品房一套，建筑面积143.4平方米，总金额567 864元，后双方达成一致意见变更为10号楼2单元502号。2004年8月16日，美晟房产公司给黄颖发出《入住通知书》，后黄颖已办理入住手续，并已交纳所购房屋价款。同月，黄颖给美晟房产公司发函反映窗外钢梁一事，并且对此处房屋窗外的钢梁，黄颖已通过《业主入住验收单》明确提出书面异议，但该《业主入住验收单》由美晟房产公司保存。经法院要求，美晨房产公司拒不交出有黄颖签名的《业主入住验收单》。
    另查明，2003年6月30日，北京市建筑设计研究院审查批准的美晟房产公司施工图中，涉案的房屋外设计有装饰钢梁。在美晟房产公司为预售房屋而展示的沙盘图上，该房屋外无装饰钢梁。双方当事人签订的《商品房买卖合同》中，对客厅外存在钢梁一事未约定。现涉案房屋经验收合格，竣工图也经政府有关部门审核批准。
　　经实地观察，涉案房屋窗外的钢梁，纯属该幢楼房外立面的装饰造型，对楼房主体结构没有影响。装饰造型底部的横梁位于5楼与6楼之间，对5楼部分房屋的窗户造成一定程度且永久性遮挡，从而影响窗内人的视觉感受。后黄颖向法院提起诉讼，要求美晟房产公司承担违约责任。

焦点问题：

钢梁的存在是否构成美晟房产公司违约以及美晟房产公司对此应否承担违约责任。

不同意见：

第一种处理意见认为，黄颖所诉窗外有钢梁情况属实，但这个钢梁是美晟房产公司从整个小区的美观与协调考虑，按照经政府相关部门批准的小区建设设计图纸安装的，且符合建筑规范。现在整个小区已经竣工，并经验收合格。黄颖已经在《业主入住验收单》上签字，当时其也没有在单上对窗外有装饰钢梁一事提出明确的书面异议，她也没有提出证据证明她提出过主张，况且现在黄颖已入住，表明其对房屋的现状予以认可。这个钢梁的设计是考虑到整个小区的利益，可以说该设计到公共利益的考虑，况且房屋的质量完全合格，没有影响到黄颖的人身、财产安全和隐私权，所以美晟房产公司的行为并没有违约。

    第二种处理意见认为，黄颖与美晟房产公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规，应当确认合法有效。美晟房产公司为预售房屋展示的沙盘图，只能反映整个小区外部的总体概况，不能反映建筑设施的各个细节。因此，预售房屋外墙及室内装修的标准，应以经政府有关部门审核批准的施工图、竣工图以及《商品房买卖合同》中的约定为准。经政府有关部门审核批准的竣工图表明，涉案房屋的设计不违反法律法规的强制性规定，且建造符合相应建筑规范。在交接房屋时，黄颖未提出异议，并实际办理了入住手续，现以窗外钢梁侵犯其人身、财产安全和隐私权，造成视觉和心理障碍为由，要求美晟房产公司承担违约责任是不成立的。

 第三种处理意见认为，黄颖通过签订合同，购买了美晟房产公司预售的一套房屋。在办理入住手续时黄颖发现，该房屋客厅窗外有一根用于装饰的钢梁。这个钢梁不仅遮挡窗户，给黄颖造成视觉和心理障碍，还威胁黄颖的人身、财产安全和隐私权。在黄颖和美晟房产公司签订合同过程中，美晟房产公司没有以售楼处的沙盘图、展示的样板间或者其他任何宣传资料，向黄颖明示窗外有这个钢梁，更没有在购房合同中约定窗外有钢梁。本案是合同纠纷，双方都应当按合同约定行事，法院也应当按合同约定解决纠纷。双方在合同中对有无横梁并未约定，就不能对这个合同未约定的问题添附“政府有关部门审核批准”等条款。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”美晟房产公司未按照合同的约定交付房屋，其行为构成违约，应当承担违约责任。

法理分析：

房屋是价值昂贵的不动产，日常生活经验法则说明，对所购房屋显而易见的瑕疵，业主收房时一般不会轻易忽视。黄颖在收房时对窗外有装饰钢梁一事，其已在《业主入住验收单》上明确提出书面异议。《业主入住验收单》是美晟房产公司单方保存的证据，经法院要求，美晟房产公司拒不提交。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条规定：“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。”据此，可以推定黄颖关于收房时已对窗外有钢梁一事提出书面异议的主张成立。所以第一、二种处理意见认为黄颖没有书面异议，并且也没有提出证据证明其主张，况且现在黄颖已入住，表明其对房屋的现状予以认可的看法是错误的。此外第一种处理意见关于钢梁设计涉及公共利益的主张也是存在误解的。

 本案是商品房预售合同纠纷，双方当事人签订的《商品房买卖合同》合法有效。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因装饰钢梁影响窗内人的视觉感受，黄颖诉请判令美晟房产公司承担违约责任；美晟房产公司坚称，是从整个小区的美观与协调考虑，且在经过政府有关部门批准与符合建筑规范的情况下才安装这个钢梁，黄颖应顾及整个小区的利益。在美晟房产公司与黄颖签订的合同中，没有约定预售的房屋外有装饰钢梁；在美晟房产公司给黄颖展示的沙盘上，房屋模型外也没有装饰钢梁；而美晟房产公司交付给黄颖的房屋，窗外却有装饰钢梁遮挡。美晟房产公司履行合同义务不符合约定，依法应承担违约责任。至于安装钢梁是否经过行政审批与是否符合建筑规范，属另一法律关系，不能成为美晟房产公司不构成违约或者免除违约责任的理由。业主花费巨额资金购买房屋，注重的不是房屋外墙立面美观，而是房屋内各项设施是否有利于居住使用。只有在这一前提下，黄颖才可能与美晟房产公司签订《商品房买卖合同》。衡法酌理，不能为保全钢梁的装饰功能，而牺牲业主签订《商品房买卖合同》要达到的合同目的。所以第二种处理意见从政府有关部门审核批准的角度认为涉案房屋的设计不违反法律法规的强制性规定，且建造符合相应建筑规范，从而认定美晟房产公司的行为不违约的看法是不成立的。

 第三种处理意见理清了双方当事人之间的争议的焦点，正确认定了美晟房产公司的违约行为，说理清楚，适用法律正确。

 综上所述，第三种处理意见是正确的，美晟房产公司的行为构成违约，应当依法承担违约责任。

研究与立法：

本案例涉及到的是商品房预售合同纠纷中预售方违约的问题。

商品房预售合同是指商品房预售方和预购方双方约定，预售方在约定时间内将建成的商品房所有权转移于预购方，预购方向预售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的书面协议。商品房预售合同是以建造中的房屋为标的物的，就其性质而言，应属房屋买卖合同的一种。商品房预售属于一种买卖关系，合同是双方当事人的唯一联系途径。所以，商品房预售中买受人期待权的保护, 除谋求行政机关从整个社会公益角度进行监管工作之外, 对个人利益最直接的保护措施还是依据合同法，所以商品房预售合同纠纷中的解决的重要依据之一就是合同法。

实践中商品房预售合同发生的主要纠纷之一就是开发商修改设计的问题：在建设过程中，开发商出于各种目的，可能将购房者看到的设计图纸上的某些内容进行修改，面积、公用建筑、配套设施等。有的是擅自修改，购房者还可以通过相关渠道向主管部门反映，能够得到改正；有的规划设计的修改却是得到了相关部门批准而进行的，虽然合法，但是购房者在签订预售合同之初所预想的已经不一样了，开发商的此行为即构成违约。

本案例涉及到的就是预售方上述情况的不适当履行的违约行为及违约责任的承担的问题，这里就从合同法的相关规定进行论述。

违约责任是指当事人不艘行合同义务或者履行合同义务不符合约定应承担的始偿损害，支付违约金的民事责任。违约责任是民事资任的重要内容，违约资任具有以下特征：（1）违约责任是民事责任的一种形式；（2）违约责任是一种财产责任；（3）违约责任仅存在于合同当事人之间；(4) 违约责任基于法律的规定或当事人的约定而产生：首先，违约责任基于合同法的规定而产生。在通常情况下，合同当事人违约之所以承担违约责任，并非出于当事人自己的约定，而是由合同的法律效力决定的。因此，即使当事人在合同中没有列明违约责任条款，也不影响违约责任的存在。没有规定违约责任条款的合同，当事人违约时，根据合同法的规定，仍然要承担民事责任。其次，违约责任也可以依当事人的约定而产生。当事人约定的违约责任，常常是基于法律规定而产生的违约责任的重要补充，当事人可以在法律规定的范围内，对一方的违约责任作出事先的安排，包括约定违约金的数额、幅度，损害赔偿额的计算方法甚至确定具体数额，同时也可以通过设定免责条款限制和免除当事人可能在未来发生的责任。【李立明.《浅析不适当履行的违约责任》.成都电子机械高等专科学校学报.2001年6月】我国合同法规定的违约责任具体表现为:第一,违约责任是合同当事人违反合同义务所产生的责任；其二是违约责任是以违反合同义务为前提,没有违反合同义务的行为,便没有违约责任。第二,违约责任具有相对性。这是指违约责任只能在特定的当事人之间才能发生,合同以外的第三人不负违约责任。第三,违约责任具有可确定性。

综合我国合同法及各国实践,主要有以下几种：第一,预期违约。其可分为两种具体类型:预期拒绝履行和预期不能履行；第二,不履行，即完全不履行,指当事人根本未履行任何合同义务的违约情形。此处不履行主要包括债务人届期不能履行债务和届期拒绝履行债务两种；第三,迟延履行。即指在合同履行期限届满而未履行债务。包括债务人迟延履行和债权人迟延履行；第四,不适当履行。即指虽有履行但履行质量不符合合同约定或法律规定的违约情形。包括瑕疵履行和加害给付两种情形；第五,其他违约行为。主要包括:(1)部分履行行为；(2)履行方式不适当；(3)履行地点不适当；(4)其他违反附随义务的行为。

        这里主要谈谈不适当履行这种违约形式，它是指债务人虽然履行了债务，但其履行在质量上不符合合同的规定。《中华人民合同法》第一百一十一条规定，“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方依据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重做、退货、减少价救或者报酬等违约贵任”。据此，在不适当履行的情况下，质量不符合约定的，首先应当按照当事人的约定处理。如果当事人对在不适当履行的情况下的违约责任没有约定或者约定不明确，当事人事后又不能达成补充协议，也不能按照合同有关条款或者交易习惯确定承担责任的方式，则应当由受害人依法选择法定的各种补救方式。

        不适当履行主要由以下几点构成：

        第一、债务人作出了履行，只是履行不适当。债务人对瓜行处于一种积极的而不是消极的状况。这一点是不适当履行与拒绝展行、延迟履行的重要区别。

        第二、履行在质量上不符合规定，或称为履行不当。不适当履行并非数量不足或方法不适当，而主要是指履行质量违反了法律和合同的约定。

第三、不适当履行无正当理由。

        违约责任的形式，从违约方说是违约后将要受到的某种法律制裁；从受害一方说则是违约出现后可能得到的法律救济方式。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”不适当履行的责任形式主要有以下几种：采取补救措施；赔偿损失；支付违约金；解除合同。其中补救措施有广义和狭义两种含义。这里主要采狭义的补救措施，它是指在一方不适当履行而采取的特殊的补救措施，包括修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等形式。这些形式在合同法中是与损害赔偿，支付违约金等方式相对应的违约责任。在这些方式中，修理、更换、重作等方式的运用可以实现实际履行的目的。因为通过修理、更换、重作，可以使违约方真正按照合同规定的质量交付货物，也可以使非违约方得到符合合同规定质量的货物，这样有利于合同目的的实现。【李立明.《浅析不适当履行的违约责任》.成都电子机械高等专科学校学报.2001年6月】

 本案例选自摘自2005年最高人民法院的“黄颖诉美晟房产公司商品房预售合同纠纷案”。 摘自“北大法律信息网”。