代理词: 审判长、审判员： 根据《民事诉讼法》、<<律师法》的规定，四川华敏律师事务所接受原告委托，指派我担任诉讼代理人。受理此案后，我根据本案具体情况，搜集了相关的据，参与了庭审调查和质证，根据庭审质证和应该认证的证据及相关的法律规定，发表如下代理意见，请合议庭采纳。 首先本案是一个房屋买卖合同，即不动产转让合同或者房屋所有权转让合同（包括房屋占地部分土使用权）。 本案事实清楚。在被告看来：争议的焦点在于原告是否愿意接受没有房产证的事实。回答肯定是不愿意。不过在原告看来：争议的焦点是被告没有合法的房屋产权，又不愿意在合理期限内取得出售房屋的产权，仍然将自己不具有合法产权的房屋转让给原告。 法律适用分析 本案是一个明显的房屋买卖合同纠纷，肯定要适合《合同法》（19991001施行）总则及买卖合同的相关规定了，合同法中有关合同的效力、整体解释、格式条款的解释、合同条款和词句的理解、合同的履行和解除等都作出了规定。 本案买卖标的物是房屋，是不动产，属于物权法意义上的物，肯定也要适用《物权法》（20071001施行）有关不动产物权设立、变更、转让和消灭的相关规定。 本案标的物也属于《房地产管理法》（19950101施行，2007年修订）意义上的房地产，因此也应该适用该法有关国有土上房地产开发、交易、转让方面的法律规定。 民法通则中有关民事法律行为效力和合法法及物权法的相关司法解释也应该适用。 本案证据认定分析 本案最重要的证据，就是双方经过多次协商一致，签订的书面买卖合同，由于原告不识字，还请一位被告的下属作证明，证明被告读给原告听的合同内容与签字的合同内容的一致性。因此这一份合同是最高效力的证据，任何与本合同内容不一致的证据，包括证人的证言，如果与本合同内容矛盾，都是与事实相违背的，都不具备证明事实的效力，不能作为认定案件事实的证据。 合同最后一条即第11条，是被告应原告的要求，由被告手写加上去的，应该作为与合同其它条款相同效力的条款。而且这一条的内容与第5条的内容基本一致，因此，可以判定，这一条一定就是原告从协商到签订合同的整个过程中再三强调要求的内容，即房屋的合法产权证明。 本案房屋买卖合同理解与解释 本案房屋买卖合同由被告提供，被告也是小学副校长，对合同条款的理解力及法律后果的预判肯定比原告强。原告不识字，也不知道部分合同文字的法律意义，因此，在理解上容易产生歧意的合同条款和文字肯定要作不利于被告的解释。 据合同法第四十一条【格式合同的解释】对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第一百三十二条【标的物】出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。 根据《物权法》第五条【物权法定原则】物权的种类和内容，由法律规定。第六条 【物权公示原则】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。 第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。 根据合同法与物权法的上述规定，本案房屋买卖合同第5条“甲方保证上述房地产权属清楚”这一句的理解，应该就是甲方自己享受标的物的所有权，并具备合法的产权证明。因为只有被告具备房产证，才能证明标的物属于被告所有或有权处分。本案房屋买卖合同第11条“甲方保证出售给乙方的房屋及房屋土地使用权的合法性”，这一句的理解和解释，都是强调房屋的合法产权，合法的产权就是要登记，并且是登记在被告名下，肯定应该这样理解。如果还有其它非法理解，那肯定是站不住脚的，是错误的理解和解释。即使还有其它合法的理解，也不能采纳，因为这两句的理解与解释应该作不利于被告的理解，而最有利于被告的解释就是被告要取得合法的产权证。被告要取得合法的产权证，这也是原告一直强调要求的内容，也是原告要求被告手写第11条的原因，只是被告在写产权证是，写成了合法性。 本案房屋买卖合同第5条、第11条就是要求被告具备房产证，这才与法律规定相符。也是买卖合同第7条办理过户的前提条件。 相关条款若作其它理解，交易无法实现。与合同目的也相互矛盾，与合同其它条款矛盾，同时也免除了被告合同的主要义务，肯定是错误的。因此，被告不具备合法产权就是违约。 被告违约，交易不能实现，合同目的不能实现。原告只能请求解除合同。 根据原告律师诉前调查情况和法庭审查情况，被告明确表示将不办理房屋产权证到自己明下。根据《物权法》第六条 【物权公示原则】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。第三十一条依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。这2条法律要求，房屋买卖必须要登记，如果不登记到买受人原告名下，买卖就没有实现，原告就不能享有房屋的合法所有权。 本案中，房屋与房屋占地部分土地使用权是两项不同的权利，是主物与从物的关系，房屋是主物，土地使用权是从物。合法的房屋的价值一般在800元/一个平米左右，100平方米应该是8万元到10万元左右。而土地使用权一般是1000元/一个平方米加70年使用期，本案争议标的房屋所占地土地使用期只有8年，应该在120元/一个平方米8年使用期，土地面积是20多平方米，总价值不过3000多元，因此，房屋与土地使用权是主物与从物的关系，房屋是主物，土地是从物。 本案被告违背合同前义务，在签订房买卖合同前，应该具备房屋的合法产权，却不具备，事后又不能取得并拒绝履行此项义务。 本案出卖人对出卖的房屋没有合法的凭证，出卖人被告事后又不能取得合法凭证，因此，买受人即使占有了标的物，也不能取得房屋的所有权，这个交易无法按法规规定进行登记，实际就是不能履行的！买卖合同的主物不能转移所有权，合同主要部分不能履行，只能解除合同，那么解除合同的效力也及于从物，即土地使用权的转让也归于无效。（法律依据合同法第一百六十四条【解除合同与主物的关系】因标的物的主物不符合约定而解除合同的，解除合同的效力及于从物。） 合同法第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 本案房屋买卖合同第7条“上述房产办理过户手续所需缴纳的所…”也提到了房产的过户之事，说明合同目的就是转让所有权，以完成过户为最终合同目标。但是，因为被告明确表示不先把产权办到自己名下，那么接下来过户到原告名下根本就不可能了。 因此，本案买卖合同只能解除，由被告承担违约责任。 被告应返还60000元定金，40000元购房款。 原告损失有律师费6000元，房款利息损失等4000元，共计10000元。由被告多还返10000元定金来弥补。 被告构成重大欺诈的事实有五： 一是被告先是说的有房产证，后又改口没有，承认办，过一段时间又说办不了，不办了。二是土地使用权期限存在期诈，被告事先说是70年，骗原告在合同上签字后，才出示该证，结果证上记录只剩8年有效期。三是房屋建成新旧程度，被告存在欺骗，被告说房屋建成只有5年时间，后原告证实有10多年了。四是房屋面积存在期诈，被告之前说住房面积100多平方米，后原告测量只有80平方米左右。五是被告签订合同过程存在期诈，原告要求增加书面合同内容，被告利用原告不识字，增加不相符的文字内容进行欺骗。 双方订立的合同对原告及为不公平 一是合同权利义务不对等，原告先履行了大部分合同义务，支付了10万元前期款，却没有任何权利，就连要求被告出示身份证及土地使用权证，也被拒绝。二是原告是文盲，对合同所读文字内容理解力极差。又年迈体弱多病，为人非常厚道，信息很蔽塞，对教师又比较尊重和信任，被告正是利用了原告的诸多弱点和自己所占有的知识、地位优势，诱骗原告签订此明显不公平合同。三是价格不公平，标的房地产价格远远高于同地段房屋价格。同地段无产权住房价格一个平方米均在800元左右，门面在1200到1500元左右。而标的房屋门面30平方米，住房80平方米，总价值在10万元到12万元左右，卖给原告的价格却是18.5万元，还在原告承担双方全部税费，明显价格不公平。最高人民法院印发《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》的通知第７２．一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。 根据《合同法》第五十四条：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。 本案中，双方签订的合同被告既存在欺诈，对原告又显失公平，因此，原告请求法院撤销双方签订的房屋买卖合同。 双方签订的房屋买卖合同无效理由。 一、根据《合同法》第五十二条第一款第五项规定：有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。据《房地产管理法》第三十八条第一款：“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定条件的；…（六）未依法登记领取权属证书的；”第三十九条第三款：“转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”因此，原被告双方签订的房屋买卖合同，因被告未取得房屋所有权证书，违反了房地产管理法，应该认定为无效。 二、定金约定60000元，根据最高人民法院关于适用担保法若干问题的解释第一百二十一条：当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。本合同约定定金远远高于20%，超过20%的部分应该无效。 最后，本案的房屋买卖合同肯定是无法履行的，导致无法履行的原因全是因为被告的原因造成的。原告既有权解除合同，也有权申请撤销合同，也可请求法院判决合同无效。三项权利，原告可选择行使，为了避免诉累，原告同时提出三项请求，请法院择一既符合法律规定又对原告最有利的结果判决，返还定金70000元和购房款40000元，以维护原告的合法权益，正确实施法律，维护法律的权威！ 谢谢 xx县人民法院 李仁贵律师 四川华敏律师事务所 |
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