小产权房交易的风险

所谓“小产权房”，是相对于有《城市房屋所有权证》的“大产权房”而言的，它不是一个法律概念。至于什么是“小产权房”，在座各位想必已知晓并可到网上查看，且不属于本人今天要谈的内容，因此，“小产权房”的概念在此就不再赘述。

今天，我主要谈谈本人所参与的几个小产权房交易的案例，就“小产权房”在交易中存在的风险，与大家商讨，请多多指教。

第一个案例 是在龙泉驿区行政服务中心旁边的一个楼盘叫什么“大湖区”的。由于该地块所属管辖区域是成都市经开区，成都市经开区不是一级行政机构，是一个经济地域。经开区的相关管理部门，却允许了很多开发商在其区域内建造了包括“大湖区”在内的很多住宅房，并对外销售，很多购房者由于不知道其土地属性，都认为是商品房并进行了购买，也包括当时委托我代理的那个当事人在内，他也与开发商签订了相关购房合同，版本用的好象也是成都市工商局发的《商品房买卖合同》标准版本，很能迷惑购房人。由于当事人购买这个房屋的初衷是为了女儿在成都上班时居住，且价格便宜，该处在驿都大道旁，交通相当方便。不料，其女儿后来在成都市中心找到了工作，工资不太高，每天要倒班有时上夜班，等等。当事人觉得买遭了，想退房。找到我，我先问了一些购房细节，发现该地块开发商并没有《国有土地所用权》。我以此为突破口，与当事人历经两次与开发商进行交涉，最后开发商同意了我方当事人退房的要求，双方解除了相关购房合同。

第二个案例 是在成都军区总医院公路对面的一套房屋的买卖，原来没有介入之前，不知道那里的房屋情况，介入后，我了解到，该地块所有的房屋，还都有“产权证”，但并非是《城市房屋所有权证》，不是由相关房屋行政主管部门发放的，而是由村上发的，更为可笑的是，“房产证”还可以办理过户，就是由村上把原房主手里的“产权证”收回去，然后给新房主重新再办一个“产权证”，盖上村委会的公章，就这样，交易就算完成了。

由于买房者感觉到该地块的房屋很快会被拆，拆除时不可能按大产权房赔偿，有可能只赔残值，购房作为投资，投资在短期内是不能回收，买了该房屋所承受的风险太大，加之该房屋350余平方米，原房主坚持卖180多万元，最后，交易没成功。

第三个案例 是通过电话咨询的，也是一个朋友的亲戚，是在郫县安靖镇那边的房屋。当时，购房人也了解到该处的房屋虽然貌似商品房，但没有办也办不了国有土地所有权证，并且售楼部的销售人员也给买房人明说办不到城市房屋所有权证，办不到国有土地所有权证。但是，这些房屋在修建前都经过了安靖镇政府及相关村社同意后才修建的，住是没得任何问题的，况且，价格也便宜。他咨询我：买不买得。我听了他介绍的情况后，认定是“小产权”房，只是对他说风险太大，表现在：这些房屋，办不到《城市房屋所有权证》，买房后不能再上市交易，不能向银行贷款，购房也只能付全款，今后有可能因是违法建筑而被政府主管部门强制拆迁，或者遇到拆迁时也有可能得不到任何补偿，等等。

最后建议：如果自己承受得了上述风险或后果，你就买，你就当成是在租房住那么想，假设今后如果拆迁时得不到补偿，你就当作把房屋退回给房东了。至于后头，那咨询的人买没有买，我没再过问了，他也没再与我联系。