案例一 高XX、邓XX与黄XX、冯XX、黄X、芶XX、黄某某、吴XX房屋所有权确认纠纷案 案例二 周XX与王XX及成都XX房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷案 案例三 四川XX置业有限公司与徐X、杨X房屋买卖合同纠纷决案 案例编写人：杨长春 案例评析人：杨长春 [要点提示] 随着成都集镇建设（试点）或房屋开发建设的步伐，城镇修房地基买卖或房屋买卖已是日常生活中住的体现。但在买卖过程中，可能会出现合同不能继续履行的情况，如何化解矛盾是解决民事、经济纠纷及历史遗留问题的首要问题，也是处理类似案件的首要问题。律师在处理类似案件中既要维护当事人的合法权利，又要考虑社会效应（构建和谐社会）。以下的案例是我在办理类似案件中最具代表性的，即在当地政府出台相关文件调剂土地及我方当事人证据明显不足或根本就无有利证据的情况下，积极促成由法院、政府相关部门、社区组织当事人双方达成和解协议或调解，既维护了我方当事人的合法权利，又避免讼累、维护了安定团结。对处理日益增多的类似纠纷有着典型的参考意义。 [案情] 案例二 2009年8月30日，周XX与王XX在成都XX房地产经纪有限公司的介绍下，三方签订了《房产买卖合同》。合同约定：王XX购买周XX位于某高档住宅小区的房产，成交价为人民币275万元。周XX收取王XX的购房定金人民币20万元。在合同的履行过程中，由于当时的房价上涨，另一房屋中介公司可为周XX的房屋以人民币300万元左右的价格转让。为此，周XX就不愿再履行与王XX签订的《房产买卖合同》，于是王XX及成都XX房地产经纪有限公司委托律师向周XX去函，限周XX在一定的时间内履行房屋的过户手续。 案例三 2008年9月30日，徐X、杨X为购买四川XX置业有限公司开发的位于成都市温江区柳林路XX小区的商品房，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定房款以首付款+银行按揭贷款人民币20万元的方式支付，合同签订后，徐X、杨X支付了首付款人民币58274元。后因徐某在高校办理助学贷款有不良记录，故办理不了按揭。2009年9月4日，双方签订了《借款协议》，协议约定：一、借款金额人民币20万元整。二、借款期限从2009年9月4日起至2009年9月30日止。三、借款利息在借款期限内不计利息，若超过借款期限，则从第二条规定的借款终止日算起，一个月内还款的则按借款总额的1‰/每天计息，超过一个月，除继续承担利息以外还要承担违约责任。四、若乙方（徐X、杨X）未按本合同第二条之规定时间内还款，并超过借款期限一个月，以违约论处。双方同意，违约方除继续承担利息外还处以借款总额的2‰/每天的违约金，待所有借款、利息、违约金与守约方结清后方可办理交房手续。截止2010年3月26日止徐X、杨X仍未履行借款协议的约定付款事项。2010年3月9日，四川XX置业有限公司委托律师向徐X、杨X发《律师函》。2010年3月26日，双方签订《协议书》，协议约定：甲方（四川XX置业有限公司）同意乙方在2010年4月9日前履行借款协议的约定事项，若乙方在此日期前仍未履行借款协议约定的付清房款及利息与违约金，甲方有权将乙方购买的此房屋处置变卖，并且乙方已支付的58274元作为违约金不予退还。2010年5月28日，四川XX置业有限公司向成都市温江区人民法院提起诉讼，1、解除双方签订的《商品房买卖合同》；2、徐X、杨X支付违约金及相应利息；3、徐X、杨X承担诉讼费用。 [办案经过] 案例一 接受高XX、邓XX委托后，经过分析，本律师认为在本案中因政府出台相关文件要求黄XX需将承包的0.7亩土地调剂给建房地基的所在村社的事实及我方当事人无有利证据的前提下，若要妥善处理该事宜，只有通过协商的方式才能更好地维护当事人的合法权利。通过本律师的多方周旋，黄某某、吴XX向高XX、邓XX承担了相应的违约责任，最后促成由法院、政府、社区组织双方当事人达成和解协议，为我方当事人取得了房屋所有权，并获得利益达十万元左右，赢得了当事人的好评。 案例二 接受周X委托后，经过分析，本律师认为在本案中我方当事人违约且无有利证据的前提下，若要妥善处理该事宜，只有通过协商的方式才能更好地维护当事人的合法权利。通过本律师的多方周旋，最后达成解除周X与王X及成都XX房地产经纪有限公司签订的《房产买卖合同》、由周X返还定金20万元及赔偿王X人民币1万元的损失的协议。为此，为周X避免了双倍返还定金40万元（多返还20万元）的损失、并赚得房价上涨利润20多万元。赢得了当事人的好评。 [评析] 随着我国经济的不断发展，各种民事纠纷，经济纠纷迅速增多，社会迫切需要通过多种途径合理合法地解决当事人之间发生的纠纷，避免当事人各种纠纷影响正常的社会秩序和安定团结。特别是律师参与或主持调解民事、经济纠纷时，方法灵活，形式多样，能够迅速抓住当事人争议的焦点，有针对性地宣传国家的法律和政策，促使当事人互谅互让，消除怨恨和隔阂，尽快解决矛盾和纠纷，这种解决问题的方式比较和缓，不伤感情，容易被当事人接受。有利于维护当事人的合法权利。 【背景】 中央社会治安综合治理委员会、最高人民法院、最高人民检察院、国务院法制办公室、公安部等16家单位近日印发《关于深入推进矛盾纠纷大调解工作的指导意见》。 意见指出，坚持调解优先，依法调解，充分发挥人民调解、行政调解、司法调解的作用。把人民调解工作做在行政调解、司法调解、仲裁、诉讼等方法前，立足预警、疏导，对矛盾纠纷做到早发现、早调解。 意见指出，经人民调解组织、行政调解组织或者其他具有调解职能的组织调解达成的调解协议，双方当事人认为有必要的，可以依法向人民法院申请司法确认。 意见指出，建立由各级政府负总责、政府法制机构牵头、各职能部门为主体的行政调解工作体制，并纳入同级大调解工作平台。 意见强调，人民法院重点推动一般民事案件、轻微刑事案件通过调解等方式实现案结事了。同时，拓展司法调解工作范围。建立完善法院与职能部门在调解、仲裁、执行等工作环节中的联动机制。重点强化劝导分流、诉前调解等职能，推动人民调解、行政调解等各类工作机制的发展与完善。建立健全特邀调解员队伍，主动吸纳行政职能部门、人民调解组织及其他具有调解职能的组织和人员、人大代表、政协委员等参与司法调解工作，引导驻法院（庭）人民调解室调解涉诉纠纷。 意见强调，人民检察院依法履行法律监督职能，建立依托大调解工作平台参与化解社会矛盾纠纷的工作机制。同时，对民事申诉等案件，坚持抗诉与息诉并重，规范引导和解的程序和要求，在遵循事实和法律的基础上，对当事人双方有和解意愿、符合和解条件的，积极引导和促使当事人达成和解。 意见指出，公安机关110报警服务台对接报的可以进行调解的纠纷，及时通过大调解组织分流到相关责任单位进行处理。公安派出所参与乡镇（街道）综治工作中心矛盾纠纷调处工作，并可设立驻所人民调解室，邀请人民调解员参与矛盾纠纷联合调解工作。 意见指出，人力资源和社会保障部门会同工会、企业代表组织，推动乡镇（街道）特别是劳动保障服务所（站）劳动争议调解组织建设。做好劳动人事争议调解、仲裁与诉讼衔接的工作。 意见指出，卫生行政部门积极协调、配合司法行政及保险监督等部门，推广建立规范的医疗纠纷人民调解委员会，推动建立健全医疗纠纷人民调解工作保障机制，推进医疗责任保险，规范专业鉴定机构，统一医疗损害、医疗事故的鉴定程序和标准，加强对医疗纠纷的化解和处理。 意见指出，国土资源部门通过大调解工作平台设立土地纠纷调解工作小组，在人民调解员队伍中培养乡村土地纠纷调解员，因势利导，就近受理及时调解涉及土地权属、征地补偿安置等引发的矛盾纠纷。 意见指出，工商行政管理部门通过大调解工作平台，加强工商行政执法体系建设，发挥消费者协会作用，推进消费维权网络建设。 意见强调，民政部门充分运用调解办法处理民政行政纠纷和与民政行政管理相关的民事纠纷，加快和谐社区建设，加强村（居）民委员会建设、社区管理、养老服务和专职社会工作者队伍建设，建立延伸到社区、村组的调解组织网络。 意见指出，住房和城乡建设部门通过大调解工作平台，建立日常工作联系网络和联络员制度，会同相关部门，实行联席会议制度，重点调解因城市房屋拆迁、建筑施工等引发的矛盾纠纷。 意见指出，信访部门进一步健全与大调解工作平台衔接的工作机制，组织协调和大力推动用调解的方式解决信访人的诉求。 意见指出，工会、妇联和共青团组织发挥自身优势，积极参与大调解工作。 意见强调，各级党委、政府加强对矛盾纠纷大调解工作的组织领导。党政一把手是大调解工作的第一责任人。 意见强调，各级综治委及其办公室在党委、政府的领导下，具体负责矛盾纠纷大调解工作的组织、协调、检查、督办工作，重点加强对县（市、区）、乡镇（街道）矛盾纠纷大调解工作平台的协调指导。督促各部门各单位认真落实部门和单位责任制，把做好大调解工作作为社会治安综合治理考评的重要内容。组织有关部门和单位，对大调解衔接情况进行专项检查，及时解决工作中出现的问题。对矛盾纠纷调解得力的单位（组织）和个人，按照国家规定予以表彰奖励；对领导不重视，调解不力，发生危害社会治安和社会稳定重大矛盾纠纷的地方和单位，实行责任倒查，视情予以通报批评、警示直至一票否决。 |
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