四川省xxx幼儿园： 四川华敏律师事务所接受xxx幼儿园委托，指派黄雪韬律师就四川xx药业集团有限公司延期履行与xxx幼儿园签订的场地租赁合同一事出具法律意见。承办律师认真阅读了xxx幼儿园提交的《幼儿园场地租赁合同》（复印件）【合同编号：TLDC-CB-xx2012-xx】，在该租赁合同的基础上出具法律意见，供xxx幼儿园决策时参考。 一、基本情况： xxx幼儿园与四川xx药业集团有限公司于2012年9月25日签订《幼儿园场地租赁合同》，合同约定：xxx幼儿园租赁xx药业集团有限公司所有的金牛区蓉北商贸大道和平路xx号房屋用于开办幼儿园，该租赁房屋正在建设之中，竣工验收完毕后交付给xxx幼儿园使用，预计交付时间为2014年12月31日前，具体以项目竣工验收时间为准。合同租赁期限15年，租金总计为1115万元。双方必须严格按照合同的约定履行各自的义务，任何一方违约对方都可解除合同，违约方应按照本合同租金总额的5%向对方支付违约金。 二、法律分析。 （一）四川xx药业集团有限公司延期一年交付租赁房屋是否构成违约。 《幼儿园场地租赁合同》第六条约定：“甲方‘天悦城’项目正在建设中，项目竣工验收完毕后交付给乙方使用，预计交付时间为2014年12月31日前，具体以项目竣工验收时间为准”，由于该条规定的2014年12月31日交付日期为预计交付时间，且该条又表明具体以项目竣工验收时间为准，故如非四川xx药业集团有限公司恶意行为致使该租赁项目推迟竣工验收，则应按照租赁合同约定的交付时间，以项目实际竣工验收时间为准，正常的工期延迟并不构成延期交付，没有构成违约。另一方面，如果工期的延迟是天乐药业故意促成，或者天乐集团曾经明确通知xxx幼儿园可以进场，可以对房屋进行装修、安装设备等，则xx集团已构成违约，应该承担违约责任。 （二）西马棚幼儿园在对方构成违约的情况下可主张的权利。 《幼儿园场地租赁合同》第二十七条约定：“甲乙双方必须严格按照合同的约定履行各自的义务，任何一方违约，对方都可解除合同，违约方应按照本合同租金总额的5%向对方支付违约金。”故在xx集团有限公司违约的情况下，xxx幼儿园享有以下权利： 1、解除《幼儿园场地租赁合同》； 2、要求对方支付违约金1115万×5%=55.75万元并返还交付定金 3、要求对方支付幼儿园方因履行合同而作出的前期投入（包括但不限于设备、学生配套设施及服装、场地考察费、新增教职工费用等）以及按期履行租赁合同后幼儿园可以预见的合理收入等； 4、如不解除合同，以上的损失可通过降低租金的方式对幼儿园进行补偿，补偿额度可控制在5万元以下（对方延期履行一年，参照合同总违约金55.75万元计算）。 （三）xxx幼儿园在对方未违约的情况下可主张的权利。 由于《幼儿园场地租赁合同》中明确约定了预计交付时间，即便xx集团有限公司因正常原因造成工期延误，xx集团也必须及时通知幼儿园一方，并协商解决问题，否则该赔偿相应损失，故幼儿园在此情况下可以主张以下权利： 1、要求对方继续履行租赁合同，双方明确工程竣工时间并达成补充协议，可要求对方提供相应的担保。 |
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