施某1等与王某2房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

北京市第一中级人民法院

民 事 判 决 书

（2022）京01民终2195号

上诉人（原审被告）：施某1，女，1966年11月15日出生，住广东省深圳市福田区。

委托诉讼代理人：何某1（施某1之夫），住广东省深圳市福田区。

委托诉讼代理人：叶启富，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：王某1，女，1955年12月26日出生，住北京市昌平区。

委托诉讼代理人：向华平，四川华敏律师事务所律师。

原审第三人：北京市兴商房地产经纪中心有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇兴华中里14号楼。

法定代表人：曹炜，总经理。

委托诉讼代理人：张文旭，北京市兴商房地产经纪中心有限公司总裁办主任。

上诉人施某1因与被上诉人王某1、原审第三人北京市兴商房地产经纪中心有限公司（以下简称兴商公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2021）京0114民初11613号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年2月9日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人施某1的委托诉讼代理人何某1、叶启富，被上诉人王某1的委托诉讼代理人向华平到庭参加庭审，第三人北京市兴商房地产经纪中心有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

施某1上诉请求：撤销一审判决第二项，驳回王某1第二项诉讼请求，一审、二审的诉讼费用由王某1承担。事实和理由：1.一审判决认定事实错误，王某1违约在先，未按合同约定支付20万元定金而仅支付了17万元；王某1不按合同约定的258万元履行而是出具虚假收条以255万元购买位于北京市昌平区62号的房屋（以下简称涉案房屋）；合同约定期限内施某1争取继续履行合同，而王某1提起诉讼要求解除合同构成根本违约。2.兴商公司在诉讼中虚假陈述。3.施某1没有违约行为，王某1违约在先，施某1有不安抗辩权，可以不继续履行合同。4.一审判决支付违约金过高，因王某1的过错造成合同不能履行且王某1不存在损失。5.兴商公司与王某1合谋欺骗涉案房屋共有权人何某1，属于恶意串通损害第三人何某1利益的行为，涉案合同应被认定无效。同时，本案《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议是阴阳合同，是为了逃避国家征税而签订，损害国家税收利益，因此涉案合同应被认定无效。

王某1辩称，不同意施某1的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。

兴商公司提交书面意见述称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。兴商公司和王某1不存在欺诈施某1的行为，施某1与何某1不同意履行涉案合同确属事实。

王某1向一审法院起诉请求：1.解除施某1与王某1于2021年4月8日签订的《北京市存量房屋买卖合同》《买卖定金协议书》；2、施某1双倍返还王某1定金17万元；3、诉讼费、保全费由施某1承担。

一审法院认定事实：2021年4月8日，施某1（甲方，出卖人）与王某1（乙方，买受人）、兴商公司（丙方，居间方）签订《买卖定金协议书》，约定甲方将涉案房屋出售给乙方，建筑面积为58.93平方米，房屋成交价格为258万元，乙方应于本协议签署时向甲方自行支付定金20万元，此定金于买卖双方签署《北京市存量房屋买卖合同》时抵作部分房屋成交价款，如甲方违约，甲方应向乙方双倍返还定金，如乙方违约，则甲方已收取的定金不予退还。协议还约定了其他内容。

当日，施某1（出卖人）与王某1（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定出卖人将涉案房屋出售给买受人，具体付款方式为：经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为110万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为148万元，上述价款与上述房屋成交价组成《存量房屋买卖合同》的成交总价款。买卖双方确认该成交总价款为258万元，此价格为出卖人净得价，不含税。买受人与出卖人约定于2021年4月20日之前将银行贷款所需证件资料准备齐全，并办理上述房产的贷款审批手续，审批合格后3个工作日内，出卖人与买受人办理上述房产的产权转移登记手续，同时买受人将成交总价款的首付金额208万元（其中包含购房定金20万元）一次性支付给出卖人，成交总价款的剩余金额50万元通过银行贷款形式一次性支付给出卖人。合同还约定了其他内容。

王某1称上述合同签订时，施某1的爱人何某1通过电话告知施某1低于258万元不卖，王某1只同意给255万元，后来王某1和施某1商量，只支付17万元定金以减少价款，但合同上写定金为20万元，总房款为258万元。故王某1于合同签订当日向施某1支付定金17万元。

王某1主张2021年4月14日，施某1明确向其表明不同意出售涉案房屋，并于2021年4月20日将购房定金17万元退还给了王某1的行为构成违约，要求施某1承担违约责任。施某1认可已将定金退回，但不认可违约，称合同约定定金20万元，但王某1只支付17万元，还有3万元没付，是王某1违约在先。而且施某12021年4月17日曾向王某1提出同意继续履行合同，但王某1仍然不同意，因此不是施某1违约，不应承担违约责任。为证明其主张，施某1提交双方为买卖涉案房屋而建立的微信群的聊天记录和施某1与王某1于2021年4月17日的微信聊天记录。微信群的成员有王某1和其儿子赵某1，施某1和其丈夫何某1，兴商公司工作人员，王某1委托诉讼代理人向华平律师。该聊天记录显示：2021年4月14日。王某1：“昨天孩子突然告诉我你们的房子不卖了，是真的吗？我们双方可是折腾了一夜签订的合同，并且我们也是付了定金的。你们怎么说不卖就不卖了呢？究竟是什么情况？我作为买方希望你们跟给我一个合理的解释。”何某1：“你是买家是吧，昨天那个我记不清楚是哪一天了，那个你儿子参加的了啊，这个原因我已经讲清楚了，好吧你们也十分清楚，我这里再讲一下，因为我是这个签合同的那个施某1的丈夫啊，因为卖的时候我清清楚楚讲明白的，是打电话我都讲清楚了，低于258万元我是不卖的，后来这个串通我老婆也有责任，但是这个大家我觉得都有责任就串通，就你们都知道我是不知道啊，那结果没有258万。而是255万，就是少3万块钱，那我知道这个情况，我觉得我是肯定不会卖，所以是这是一个原因，第二个原因呢，就是那个签那个售房合同啊，那个很多付款啊，那个条件我是不同意的啊，那些风险那么一大堆，然后这个合同签按道理来说也要经过我同意，既然价格经过我同意，为什么那个合同那个内容为什么不经过我同意了，那你们就往前走了，我是这个房子的主人，我为什么就被排除在外了？我就为什么不签合同就不征求我意见呢，那合同条款为什么就不征求我意见呢？我不知道这样子表达意思已经表达清楚了吧，你说签合同，那我，这我在我没签字之前，我觉得是这合同对我来说是无效的，知道你听懂我的意思吧，好吧。”赵某1：“何律师，纠正一点，不是我们欺骗您，签合同当天晚上听到您说低于258万不卖的时候，我们就决定不买了，是您的妻子说她个人让利给我们三万元，合同还是签258万，成交之后再返还我们三万元的。因此我们双方才达成共识决定签订买卖合同，并交付定金的。另外第二点，我们网签价格签署的价格低，是因为我们买方想合理避税，而且北京的二手房子都是这样签的。包括链家。至于您说的有风险，我们也说过了，过户当天我们会把除贷款50万元以外的全部房款都给您的。”赵某1：“我妈妈也在这个群里，您二位卖方现在给我们一个准确的回复，您和我们签订的这个买卖合同咱们是否继续，还是您要单方面终止，中介给我们约的今天网签，我们这里已经等很久了。还是那句话，我们真心实意买房子，不是骗子，不然也不会夜里两点多把老人接到中介公司签合同，另外，中介公司也是有资质的，不是黑中介，不知道您怕什么呢？”何某1：“你是那个王某1的儿子哈，这个事情呢，其实可能怪你们也有一点怪，但是更多的我觉得中介这方面可能做法有点不太到位吧，我是这样认为的哈，一个这个我是合同的主人，为什么这些情况都不跟我讲啊？你少了3万块钱，我老婆让出来3万块钱，不是家庭。夫妻共有财产嘛，你说一千道一万，我这个就是没有价格，没有到258万嘛，那返回给你，那不是变成255万了，我觉得这个道理是很清楚的啊，好吧，那你们都知道你们就等于成了合谋嘛，那就把我给避开，你觉得这样做是恰当的吗？我认为是不恰当的啊，好吧。然后你说这个你们要去签网签合同，那我不知道，这个你懂不懂基本的一个规则，这房子是两个人的，那你们都知道这个情况，这个房子是两个人的，那为什么当时你作为买家你不叫我在上面签字，或者我出个授权委托书呢，那房产中介也应该这样子要求，因为他们是专业的人啊，那你说这个合同你需要去履行的依据是什么？难道你们这样子做的一个合同是有效的吗？好吧，我也表达的意思不知道表达清楚了没有啊，我希望大家都好好的把这个事情处理好，不要把事情搞得复杂和搞大好吧，这个不好的啊，因为没有道理的事，我不会去这样子来做的，那我认为有道理的事情我会做到底的。”赵某1：“我们需要您二位尽快给予我们回复，我妈妈他们的房子已经出售了，马上就要给人家买房的腾退了，接下来我妈妈面临无房可住了。我们真的很着急。不行我们就赶快得看别的房子了。”何某1：“你现在还要这个态度，我觉得没必要好吧，因为我已经讲清楚了，我这个是房子我就不卖了，好吧，这个好，那就这么说哈。我也很理解你，所以我也今天跟中介讲了，不要再拖时间就尽快把这个事情解决掉，因为你们付定金也是接着地付完定金以后就一两天时间我们就明确的讲了这个不卖了好吧，那我们也明确表态，也不会扣你的钱，然后我们也会把定金全部给回你，这个我们都已经把情况说清楚了，你赶紧去看房子再去买，我觉得都可以。”2021年4月17日。何某1：“我是何某1，本群施某1丈夫，关于卖房子事情，如王某1实在想买，我也同意卖给她，看能否开个微信电话会议，把有关交易细节沟通一下，以免后面又产生纠纷。”何某1：“当时签这个合同的时候呢，我不知道的，没经过我的，但是那个总价258万是我同意的啊，但是合同条款都没有跟我说啊，我也不知道，我是事后知道我就提出意见，我说这个风险太大，我不同意啊，然后当时也生气，我就也说了，这样到时候这种条款对我们不利，我们就不卖。有这么个过程情况啊，因为我作为房子共有权人，这个中介也知道的，然后这个王某1也知道的，我觉得他们对我应该最起码的尊重吧，你所有的合同，你要不要跟我说一下，至少或者叫我开个电话会议，让我确认一下同意一下都可以。本来他应该把合同签好以后让我来确认一下，而且背景他们也知道啊，我老婆，是跟我之间有矛盾的，我老婆是想要卖掉这个房子，我是不想卖这个房子的，这个背景我已经跟这个王某1她们说过，跟她儿子说过，也跟中介说过，所以这种情况呢，他们可能怕我不卖，把这些事情都背着我啊，就不经过我了，这个总价是经过了我同意的，但是这个合同条款这些都没有经过我同意啊，是这么一个过程情况好吧。”向华平律师：“何律师您好，事实问题咱先不讨论了，因为双方分歧太大了，现在您的解决方案我已经知道，我再跟买方这边沟通一下，沟通后我再告诉您买方的意见，如果双方分歧不大的话，我们各方再坐下来谈具体的细节。如果分歧太大的话，我们再做进一步沟通。”何某1：“我这边二个方案都可以：方案一：三方签个解除协议，我这边把收到的定金17万元（收据写的是收到20万元，实际收到17万元）全部退还王某1，房产中介答应不会收取任何中介费，三方互不追究责任。方案二：我们这边收到王某1房款（实收）258万元，房子过户到王某1名下。关于收据写20万元，实际仅收到17万元这件事情，是我老婆与中介、王某1背着我私下商量的，我是不知情的，但中介、王某1都知道，这件事虽然我老婆有责任，但中介、王某1也有责任，少收3万元意味着王某1没有按合同履行，我要求违约，他们合谋欺骗我，不知道这是否构成合谋诈骗罪。因为合同这样履行下去，我损失了3万元钱。”向华平律师：“何律师，如果你要这样说的话，咱们就没有往下沟通的必要了。第一，合同签订当天你老婆当着所有人的面给你打电话说了具体情况，对此你是知情的。第二，如果你认为涉嫌诈骗构成犯罪的话，你可以马上去经侦报案。第三，合同签订后，定金也支付给你老婆了，在通知你们办理网签的时候，你们突然说房子不卖了，明确表示不会履行合同。在你们已经根本违约的情况之下，买方本着和解的意思跟你们协商解决，但是你们现在依然推卸责任，没有和解的诚意。买方已经明确表示不接受你的两个方案！”2021年4月20日。施某1：“各位中午好！我现在准备将收到的购房定金壹拾柒万元人民币原路返还给买家王某1大姐，原路转回是指转回付款账户，什么账户转过来的钱就转回给什么账户，其中：第一笔2021年4月7日晚23:11:41赵某1（王某1儿子）用中国银行账户转给本人中国工商银行的购房定金5万元人民币，赵某1转款时用途只注明了购房定金未注明代王某1付款；第二笔：2021年4月8日下午16:16:10王某1在中国邮政储蓄银行柜台上转账给本人中国工商银行的购房定金12万元人民币，户名：王某1，开户行：中国邮政储蓄银行有限责任公司,当时王某1转款时用途未注明购房定金。请核对一下账户，如没提出异议，晚点就转回，请知悉。”施某1：“所有人，下午好！我已将2笔购房定金款全额原路退回了，请赵某1和王某1大姐查收。”施某1与王某1于2021年4月17日的聊天记录显示：“王姐您好！我老公已同意按258万元人民币价格把房子卖给您，看能否开个微信电话会议，把有关交易细节沟通一下，以免后面又产生纠纷。”

上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》《买卖定金协议书》、转账记录、微信聊天记录以及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。

一审法院认为，王某1与施某1签订的《北京市存量房屋买卖合同》《买卖定金协议书》均系双方当事人的真实意思表示，合法有效。王某1主张与施某1虽书面约定房价款为258万元、定金为20万元，但施某1同意以实际支付17万元定金的方式达到房价款255万元的目的，根据本案双方当事人的当庭陈述、施某1提交的微信聊天记录以及兴商公司的书面答辩意见，法院对王某1的该项主张予以采信。施某1于2021年4月20日将17万元定金退回并表示不再履行合同，并称因房价款低于258万元其爱人何某1不同意履行，因此将定金退回，对此，法院认为，由于王某1与施某1在签订《北京市存量房屋买卖合同》时，已告知了共有权人何某1，何某1亦同意出售涉案房屋，最终的房价款虽与何某1要求的价款不一致，但此系施某1的意思表示，因此施某1应当负有继续履行《北京市存量房屋买卖合同》的义务，现施某1将定金退回并表示不再继续履行合同的行为，构成违约，应当承担违约责任。王某1主张施某1按照定金罚则承担违约责任合法有据，法院予以支持，故施某1应给付王某117万元。关于《北京市存量房屋买卖合同》《买卖定金协议书》的解除时间一节，由于施某1不具有合同解除权，王某1未明确通知过施某1解除合同，故法院以本案起诉状副本到达施某1的时间即2021年6月20日作为解除时间。关于施某1主张曾经在退还定金前向王某1提出过继续履行合同而王某1不同意履行一节，根据群聊的聊天记录显示，施某1一方提出的方案是实收258万元房款后房子过户到王某1名下，与双方的约定并不相符，故法院对施某1的该项抗辩意见不予采信。

综上，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十七条之规定，判决：一、王某1与施某1签订的《北京市存量房屋买卖合同》《买卖定金协议书》于二〇二一年六月二十日解除；二、施某1于判决生效后十日内给付王某117万元；三、驳回王某1的其他诉讼请求。

本院二审期间，施某1申请调取：1.2021年4月7日晚10点到2021年4月8日凌晨2点的施某1与王某1在兴商公司签约的录音录像。2.王某1与其他案外人签订的房屋买卖合同。3.王某1、向华平、赵某1、王楠之间的微信聊天记录、短信或通话录音。该申请对于本案争议焦点及施某1主张的待证事实无意义，没有调取必要，本院不予准许。一审查明的事实属实，本院予以确认。

本院认为，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自合同成立时生效。王某1与施某1签订的《北京市存量房屋买卖合同》《买卖定金协议书》均系双方当事人之间的真实意思表示，且不存在恶意串通及违反强制性法律规定的情形，合法有效。施某1关于合同无效的主张，缺乏依据，本院不予采信。当事人应当按照约定全面履行自己义务，根据查明的事实，施某1、王某1均同意王某1实际支付17万元定金、施某1以255万元价格出售房屋，但施某1之后通过退还定金的方式表示不再继续履行合同，构成违约。施某1关于王某1违约的主张，缺乏事实依据和证据支持。因施某1的行为构成违约应当向王某1双倍返还定金，鉴于施某1已经返还定金17万元，一审判决施某1给付17万元，处理正确，施某1关于违约金过高及不应支付的主张，缺乏法律依据。

综上所述，施某1的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3700元，由施某1负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　刘佳洁

审 判 员　张永钢

审 判 员　王颖君

二〇二二年四月二十二日

法官助理　杜占石

书 记 员　刘芳芳