刘兴垚、马明等案外人执行异议之诉民事一审民事判决书

四川省阆中市人民法院

民 事 判 决 书

（2021）川1381民初2891号

原告（案外人）：刘兴垚，男，生于1986年5月12日，汉族，住四川省阆中市。

委托诉讼代理人：赵怀龙，四川华敏律师事务所律师。

被告（申请人）：马明，男，生于1972年5月3日，汉族，住四川省阆中市。

委托诉讼代理人：侯皓蓝，四川源正律师事务所律师。

被告（申请人）：陈利华，女，生于1972年6月14日，汉族，住四川省阆中市。

委托诉讼代理人：侯皓蓝，四川源正律师事务所律师。

第三人（被申请人）：张江波，男，生于1981年6月6日，汉族，住重庆市渝北区。

委托诉讼代理人：戴雷，四川纪明律师事务所律师。

原告刘兴垚诉被告马明、陈利华、第三人张江波案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘兴垚及其委托诉讼代理人赵怀龙，被告马明、陈利华共同委托的诉讼代理人侯皓蓝，第三人张江波及其委托诉讼代理人戴雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告的诉讼请求为：1.解除对位于阆中保宁街道办事处机房东里的房屋及土地使用权查封措施；2.确认位于阆中市房屋及土地使用权归原告所有。事实与理由：二被告及第三人买卖合同纠纷一案，阆中市人民法院于2021年4月9日作出（2021）川1381民初2007号之一民事裁定书，对第三人所有的位于阆中市房屋及土地使用权【不动产证号：川（2019）阆中市不动产权第0××7号】予以查封。因该查封的财产由原告从第三人张江波处购买，原告向阆中市人民法院提出执行异议，要求阆中市人民法院解除对该房屋的查封，法院于2021年4月29日作出了（2021）川1381执异27号执行裁定书，以原告未支付全部合同价款为由驳回了原告的执行异议请求。原告与第三人于2019年5月9日签订了《个人房屋买卖合同》，合同约定：第三人张江波将坐落于阆中市的一套砖木结构，建筑面积265平方米出卖给原告，合同价款为3280000元，付款方式为先支付260万定金，房产证办出来过户10日内支付全部价款；约定第三人张江波负责房产证办理，费用由第三人张江波承担，双方房产过户所需税费由原告承担。合同签订后，原告通过银行转账方式共计向张江波支付了3541959元。第三人将该房屋交付给原告，原告出资进行了修缮和修建，并进行经营长达一年之久。原告认为，原告与第三人张江波之间买卖合同关系合法有效，第三人张江波已将房屋交付给原告，原告已于人民法院查封之前合法占用该房屋，并按约定支付了合同价款，因第三人张江波的原因未办理产权过户登记，因此原告已合法拥有对人民法院查封的房屋的物权期待权利，并足以排除人民法院的查封执行，为此依法向人民法院提起诉讼。

被告马明、陈利华辩称，1.原告诉称的买卖合同关系不属实，原告与张江波之间有证据证明系租赁关系而非买卖合同关系。2.即便原告与张江波之间有真实的买卖合同关系，但是原告明确案涉土地准许修建的面积仅有133平方米，而购买265平方米的违章建筑，故其主张请求法庭确权超过了审理范围，属于行政审理范畴。3.假设买卖合同关系真实成立，依据最高院执行异议复议的司法解释第28条第4款，买卖违章建筑的行为违反相关政策，且在2019年5月买卖发生后原告未及时行使登记权，是买受人自身原因未办理过户的原因，也可以适用上述条款驳回原告的诉讼请求。

第三人张江波述称，1.第三人在2019年5月之前已经将案涉房屋出售给原告并交付给原告使用，案涉房款已经全部支付完毕，原告在取得标的物后进行了修缮并进行了经营。2.案涉房屋未办理登记的原因一方面是原告取得案涉房屋后，在原有的基础上进行了扩建，2016年8月23日开始阆中就实施了土地使用权和房屋所有权统一登记，不再进行分开登记，故修建房屋的所有权证与土地使用证一并办理相关手续，办理相应的规划手续也需要一定时间；另一方面是住建所属的部分职能发生改变，因机构和人员的调整导致延迟办理。3.案涉房屋通过规划验收后，因法院的查封导致无法办理登记，故未办理登记并非原告的主观原因导致。原告的请求符合法律规定，应得到支持。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告马明、陈利华因与第三人张江波买卖合同纠纷一案，于2021年4月6日向本院提出财产保全申请，本院于2021年4月9日作出（2021）川1381民初2007号之一民事裁定书，裁定对张江波所有的位于阆中市房屋及土地使用权【不动产证号：川（2019）阆中市不动产权第0××7号】予以查封。该案案外人即本案原告刘兴垚对该裁定不服，以其从张江波处购买了案涉房屋并支付了相应价款及进行了修缮和修建为由向本院提出异议，请求解除对案涉房屋的查封措施。本院经审查认为，刘兴垚虽向张江波支付了绝大部分购房款，但没有支付全部购房价款，也没有产权过户登记手续，并于2021年4月29日作出（2021）川1381执异27号执行裁定书，裁定驳回刘兴垚的执行异议请求。原告对该裁定不服，遂向本院提起诉讼，请求如前。

另查明，2015年4月18日，阆中市城市规划委员会办公室向市国土局发出《阆中市规划办规划设计条件通知书》［阆规划条字（2015）023号］载明经批准同意在机房东里2015（045）地块确定地块地价以及下一阶段设计时按以下要求执行，即规划用地总面积265平方米，实际使用面积265平米，土地使用性质为商业用地，地上建筑规模不大于133平方米…2019年2月26日，张江波取得了坐落于阆中市平方米的国有土地建设使用权，证书号为川（2019）阆中市不动产权第0007177。

2019年春节左右，第三人张江波开始在前述地块上修建房屋，地基修好后即出售给了本案原告刘兴垚。2019年5月9日，第三人张江波（甲方）与原告（乙方）刘兴垚签订《个人房屋买卖合同》，约定刘兴垚向张江波购买位于阆中市房屋一套，（房屋所有权号、土地使用权号、房地产权证号、不动产单元号）511381001003ＧＢ02505Ｗ00000000，川（2019）阆中市不动产权第0××7号。张江波负责房产证办理，并承担费用，双方房产交易过户所需税费由刘兴垚承担。房屋总价为328万元，付款方式：刘兴垚于本合同生效之日向张江波支付定金260万元，并应于本合同生效且房产证办出来过户10日内将该房屋全部价款付给张江波。

合同签订后，刘兴垚进行了房屋后续的建设和装修，并向张江波进行了相应转账，具体情况为：于2019年5月9日分四次转账76万元，2019年5月15日转账6万元，于2019年5月26日转账30万元，于2019年6月3日分两次转账9.9998万元，于2019年6月4日转账20万元，于2019年6月7日转账20万元，于2019年6月15日转账9万元，于2019年6月28日转账4万元，于2019年7月3日转账20万元，于2019年7月7日分三次转账90万元，于2019年8月14日分两次转账20万元，于2019年9月30日转账3.6597万元，于2019年10月30日转账8万元，于2019年10月31日转账2万元，于2019年12月14日转账9.6万元，于2019年12月16日转账2万元，于2019年12月17日转账8.4万元，于2019年12月31日转账6万元，于2020年5月15日转账5万元，于2020年6月23日转账2.5万元，于2021年4月4日转账8万元，合计转账3541595元。

另查明，2019年11月28日张江波取得案涉房屋的《建设工程规划许可证》，载明建设规模为壹佰叁拾叁平方米。2019年12月18日阆中弥尘酒店管理有限公司与成都市轩豪装饰工程有限公司签订《房屋装饰装修工程施工完善补充合同》，约定工程地面及面积为265平方米，工程造价40.5万元。第三人张江波在甲方处签字并加盖阆中弥尘酒店管理有限公司公章，张良在乙方法定代表人处签字并加盖公章。原告刘兴垚陈述因当时其在外地工作，故委托张江波签订的装修合同，并且装修款也是其支付的，并提供了相应转账交易明细和收款收据，具体为：2019年12月21日向张良转账5万元，2020年1月22日向蒲阳军转账27.4万元，2020年1月24日向蒲万保转账1.5万元，2020年3月21日向李国猛转账2万元，2020年5月8日向蒲阳军转账2万元，2021年2月9日向蒲万保转账2.3万元，2021年2月9日向蒲阳军转账2.6万元。其中向蒲万保的转账有相应的阆中市蓉美电器经营部出具的收据相印证，载明一如初见民宿刘兴垚空调款，开票人蒲万保。刘兴垚还于2019年10月20日支付了洁具款1.3万元、12月18日支付窗帘款39800元、12月21日支付了慕斯家居、床垫货款35666元，2020年5月24日支付地暖及热水器2万元，2021年2月7日支付地暖及热水器款28000元。

还查明，张成娟与原告刘兴垚夫妻关系。2019年12月25日，张江波与张成娟签订《房屋租赁协议》，约定张江波将位于阆中市之物业租赁给张成娟办公使用，租赁期限为2019年12月25日至2020年12月24日，物业每月月租金为800元。同日，张江波出具住所证明，内容为：阆中市一如初见酒店管理有限公司的住所位于阆中市，该房屋属于张江波所有，产权正在办理，现提供给阆中市一如初见酒店管理有限公司为办公场所。该房屋租赁协议和住所证明系被告马明一方提供，拟证明张江波与刘兴垚之间实际系租赁关系，并无房屋买卖关系。2019年12月26日，阆中市一如初见酒店管理有限公司成立，张成娟为法定代表人。后酒店开始营业，使用的酒店收款账户开户名称为刘兴垚，庭审中，原告提供了酒店从2020年6月至2021年6月的收款记录，拟证明酒店进行了营业的事实。2020年9月12日，刘兴垚和张成娟出具借条一份，载明：今借到蒲运忠现金人民币肆拾壹万贰仟元整，用于办理机房东里张江波房产（初始登记）并办理过户到刘兴垚夫妻名下，该借款打入郑秋菊名下，账户6217××××8125中国建设银行，由郑秋菊找关系办理，该借款不能挪为他用，否则为欺诈行为，该借款时原户主张江波提供的账户，由张江波和郑秋菊配合办理。该借款期限为壹月，不延期。该产权办理由张江波担保，在壹月内办理完毕，以及借款用途担保，该借款由王某与蒲运忠支出给郑秋菊。担保人：张江波。同日，王某向郑秋菊转账12万元，9月11日，蒲运忠向郑秋菊转账10万元，9月12日，蒲运忠向郑秋菊转账18万元。庭审中，证人王某出庭作证陈述，其系从事房地产中介服务，与马明认识多年，通过被告马明介绍认识张江波，其参与了张江波购买马明房屋的协商过程，后面通过马张江波又认识了刘兴垚，马明知道张江波与刘兴垚买卖房屋的事情；听说装修案涉房屋的人还是马明介绍的，且在马明起诉张江波的案件中其还参与了协调，后面马明撤回了起诉，马明申请查封案涉房屋后其又参与了协调。张江波叫其帮助办理机房东里房屋的证书，其还进行了垫资，就因为被告马明申请的保全措施无法办证，服务费也没有拿到。

还查明，张江波在案涉房屋的建设中未按照建设工程规划许可进行建设，被阆中市综合行政执法局以阆综执罚字〔2021〕第6号行政处罚决定书处罚款人民币28329元。张江波缴纳该罚款后（刘兴垚陈述该罚款实为其转给张江波），该房屋于2021年3月25日通过了阆中古城景区管理局、阆中市综合行政执法局、阆中市自然资源和规划局的验收，并办理了《建设工程规划核实合格证》。

审理中，被告马明、陈利华认为刘兴垚与张江波于2019年5月9日签订的《个人房屋买卖合同》系伪造的，申请对文书形成时间形成鉴定，后因检材与样本不符合送检条件，鉴定未能进行。被告马明、陈利华一方表示不能鉴定也没办法，法院按程序处理就行。

庭审中，被告还提供了张江波与罗晓东于2021年5月21日签订的《邻里建房协议》，拟证明张江波在本案诉讼期间依然是案涉房屋的所有权人。原告刘兴垚质证不清楚该协议，但案涉房屋确已出售给原告。第三人张江波质证，案涉房屋所有权人本就是张江波，因邻居建房需要出具一份协议，而案涉房屋被查封无法过户，必须要张江波签字。对于长时间未办理过户手续，原告刘兴垚解释为合同约定所有手续由张江波办理，刘兴垚承担交易税费，且原告长期在外地做消防工程。第三人张江波解释为因系第一批建房，手续很麻烦，卖给原告时只修了一半，没法办理过户，加之修了两层楼，以前相关机构只认可一层，办证手续很麻烦。

以上事实有当事人身份信息、（2021）川1381民初2007号之一民事裁定书、（2021）川1381执异27号执行裁定书、《个人房屋买卖合同》、刘兴垚的中国建设银行个人活期账户交易明细、营业执照、酒店收款信息、刘兴垚结婚证复印件、借条复印件、蒲运忠中国建设银行个人活期账户交易明细、王某四川天府银行业务交易明细、国有土地使用权证书、收款收条、《装饰装修施工完善补充合同》、《房屋租赁协议》、住所证明、行政处罚决定书、规划设计条件通知书、建设工程规划许可证、建设工程规划核实表、鉴定申请书、电话记录、当事人陈述、庭审笔录等为据。

本院认为，本案系案外人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条之规定，原告刘兴垚作为案外人应当就其对执行标的、即案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，从原告的举证情况来看，其提供了其与张江波对案涉房屋的买卖合同，被告认为系伪造并申请对形成时间进行鉴定，但因检材不符合送检条件致鉴定不能进行，视为被告举证不能，因此该合同应系真实有效，本院予以采信。合同签订时间为2019年5月9日，案涉房屋被查封时间为2021年4月9日，故合法有效的书面合同签订在人民法院查封之前。对于占有情况，从原告提供的阆中市一如初见酒店管理有限公司的营业执照、酒店收款信息、刘兴垚与张成娟的结婚证复印件，可知原告与被告签订房屋买卖合同后将案涉房屋用于开设酒店进行经营，虽酒店登记法定代表人为张成娟，但其与张成娟系夫妻关系，应视为其已经占有该不动产，结合酒店开设和营业时间可知原告对案涉房屋的占有亦在案涉房屋被本院查封之前。至于被告提交的《房屋租赁协议》、住所证明、《房屋装饰装修工程施工完善补充合同》等拟证明案涉房屋实际所有人系张江波，而刘兴垚与张江波系租赁关系，本院认为，因案涉房屋在刘兴垚拟开设酒店进行营业时未取得以其名义登记的产权证书，其无法以自己名下的住所向市场监督管理局申请办理营业执照而采取与原房主张江波签订《房屋租赁协议》的方式获得相应营业场所的方式并无不当，另一方面，关于《房屋装饰装修工程施工完善补充合同》，虽为张江波签订，但实际支付装修款的是刘兴垚，结合刘兴垚提供的支付的其他装修款、空调款、床垫款、窗帘款、地暖款等的依据，亦进一步证明了其对案涉房屋进行了实际占有，故对被告的证明目的本院不予采信。对于是否支付全部价款，结合刘兴垚向张江波的转账记录来看，截止2021年4月4日，刘兴垚已经转账354.1595万元，而买卖合同约定的房屋总价款为328万元，已经超额支付了购房款，被告主张刘兴垚与张江波之间还有其他经济往来导致超额支付并非全部支付的购房款，没有证据证明，本院不予采信。对于是否非因买受人自身原因导致未办理过户，因买卖合同约定由张江波负责房产证的办理，刘兴垚负担房产交易过户所需税费，结合刘兴垚提供的其于2020年9月12日向蒲运忠借款办理过户的事实及相应转账记录可知，刘兴垚在积极履行合同义务，无消极不行使登记权利的行为。而据张江波的陈述“第一批建房，手续很麻烦，卖给原告时只修了一半，没法办理过户，加之修了两层楼，以前相关机构只认可一层，办证手续很麻烦”以及张江波违规搭建被处罚的事实，再结合张江波取得的建设工程规划许可证许可的建设规模为133平方米而实际出售建筑面积为265平方米的事实，可知实际系出卖人张江波原因导致未能及时办理过户，且无证据证明买受人刘兴垚知晓其所购房屋实际被规划批准应建面积为133平方米。故本院认为，案涉房屋未办理过户不能归责于买受人刘兴垚的原因。另外，根据王某的证人证言，其系通过被告马明介绍认识第三人张江波并参与他们之间的房屋买卖，且案涉房屋的买卖其也参与且马明也是知晓的，在马明起诉张江波案件及保全中参与了协调，亦可得知被告马明对案涉房屋已经由张江波出售给刘兴垚的事实是明知的。

综上，本院认为，原告刘兴垚在案涉房屋被查封之前即已经与出卖人张江波签订了合法有效的房屋买卖合同，且在查封之前进行了合法占有，并支付了全部合同价款，非因其自身原因未能办理过户登记，故原告刘兴垚对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第一项“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的”之规定，原告请求解除对案涉房屋的查封措施，于法有据，本院予以支持。

至于原告请求确认案涉房屋及土地使用权归原告所有，结合前述分析可知，案涉房屋买卖合同合法有效，原告已经支付了全部购房价款，理应获得案涉房屋所有权及土地使用权，故原告的该项诉讼请求，本院予以支持。

综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：

一、解除对位于阆中市的房屋及土地使用权（不动产权证书号：川（2019）阆中市不动产权第0××7号）的查封。

二、确认位于阆中市的房屋及土地使用权（不动产权证书号：川（2019）阆中市不动产权第0××7号）归原告刘兴垚所有。

案件受理费33040元，由被告马明、陈利华负担。（案件受理费已由原告预交，由被告马明、陈利华直接向原告支付。）

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。

本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的依法追究刑事责任。

审　判　长　杜　国

人民陪审员　杨　策

人民陪审员　徐　玲

二〇二一年九月二十八日

书　记　员　田晶莹