四川广播电视大学与包某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

成都市金牛区人民法院

民 事 判 决 书

（2014）金牛民初字第1599号

原告四川广播电视大学。住所地：成都市金牛区。

法定代表人杜某某。

委托代理人李华东，四川华敏律师事所律师。

被告包某某。

原告四川广播电视大学（以下简称四川电大）与被告包某某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，因被告包某某下落不明，本案适用普通程序，组成合议庭进行审判，并于2014年4月16日公告向其送达了相关法律文书，公告期间，被告包某某未进行应诉。公告期限届满，本院于2014年7月17日公开开庭进行审理，原告四川电大的委托代理人李华东到庭参加了诉讼，被告包某某经本院公告传唤无正当理由拒不到庭应诉，本院依法进行缺席审理，本案现已审理终结。

原告诉称，2012年12月6日，原、被告签订了《房屋租赁协议》，约定原告将其所有的位于成都市一环路西三段新＊号附＊号（现为一环路西三段＊号附＊号）临街铺面出租给被告经营使用。协议约定租金为每月3850元，租赁期限从2013年1月1日至2013年12月31日，租赁期限届满被告如需继续租用，应在期限届满前一个月书面向原告提出申请，续租租金由双方协商确定，被告向原告交纳3850元的履约保证金等相关内容。协议签订后，被告亦按约定向原告交纳了前期租金。2013年10月起，原告便多次通知被告可续签2014年度的房屋租赁协议，并要求不续租的商户应在协议期限届满时搬离。但租期届满后，被告却拒绝与原告续签房屋租赁协议，拒绝搬离该租赁房屋并一直强占使用至今。被告的行为违背了《房屋租赁协议》的约定并导致原告无法将该房屋另行出租或他用，给原告造成了相应损失。现国资委要求原告将租赁房屋收回自用，故为维护原告的合法权益，特起诉来院，请求判决：1、被告立即腾退其占用的原告所有的位于成都市金牛区一环路西三段＊号附＊号房屋；2、被告从2014年1月1日起按每月5300元的价格支付原告非法占用原告房屋而对原告造成的租金损失（至被告腾退房屋并交付给原告之日止），并承担3850元的违约责任。

被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。

经审理查明，2012年12月6日四川电大与包某某签订《房屋租赁协议》约定，四川电大将其所有的位于成都市一环路西三段新＊号附＊号临街房租赁给包某某作为营业性用房；租赁期限从2013年1月1日至2013年12月31日止，房屋租赁期限届满后，包某某在同等条件下享有优先续租权，包某某如需继续租用，应当在租赁期限届满前一个月书面向四川电大提出申请，续租租金按照当时的市场租金价格由双方协商确定；每月租金为3850元，按季度支付租金；包某某签订租赁协议时应缴纳履约保证金3850元；承租期满后，经四川电大验收，若房屋无损坏（双方特殊约定和自然磨损除外）且无其他欠款情况发生，在包某某办理退房手续时凭据退还履约保证金，若因包某某违约行为导致协议提前解除或终止，该保证金不予退还；包某某无权转租、转让所承租的房屋；等等。

上述协议签订后，四川电大向包某某交付了租赁房屋。庭审中，四川电大确认，包某某已交清2013年12月31日前的租赁房屋租金。

2013年12月1日，包某某等租赁户向四川电大提出书面《申请书》，要求继续租赁房屋，四川电大于同月11日收到该《申请书》。但双方未就2014年租金标准达成一致意见，故四川电大起诉来院，并提出如上诉讼请求。

另查明，包某某承租的成都市一环路西三段新＊号附＊号门牌号已变更为成都市一环路西三段＊号附＊号。

上述事实有国有土地使用权证书、成都市临时建设工程规划许可证、房屋租赁协议、申请书，以及庭审笔录等在案为证，足以认定。

本院认为，四川电大与包某某于2012年12月6日签订的《房屋租赁协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应当依约全面适当履行合同义务。

2013年12月31日，双方签订的《房屋租赁协议》约定的租赁期限到期后，双方未能就房屋续租事宜协商一致，故《房屋租赁协议》已于2013年12月31日期满终止。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”之规定，包某某应当返还租赁房屋，四川电大要求包某某腾空位于成都市一环路西三段＊号附＊号租赁房屋并交还四川电大的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。

因包某某未按时返还房屋造成四川电大租金损失，依法应予赔偿。庭审中，四川电大主张包某某应按照5300元／月的标准赔偿因迟延腾空房屋造成的租金损失，并提供了相邻门市的租赁合同。本院认为，因无证据证明该租赁合同相对方身份、签名的真实性，故对该项证据不予采信。考虑本案诉争房屋租赁期限届满后一直由包某某占有使用的实际情况，该房屋租金损失系客观存在，结合2013年租金标准为3850元／月的客观情况，本院酌情确定由包某某按照4235元／月的标准向四川电大赔偿租金损失。依照《中华人民共和国合同法》第四十六条、第六十条、第二百三十五条之规定，判决如下：

一、包某某于本判决生效之日起10日内自行将成都市一环路西三段＊号附＊号租赁房屋腾空并交还给四川广播电视大学；

二、包某某于本判决生效之日起10日内按照4235元／月的标准向四川广播电视大学赔偿损失（损失计算时间：自2014年1月1日起至其实际交还租赁房屋之日止）；

三、驳回四川广播电视大学其他诉讼请求。

如果包某某未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费150元，由包某某负担（此款已由四川广播电视大学预缴，包某某于本判决生效之日起10日内支付给四川广播电视大学）。

如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。

审　判　长　　姚凌燕

人民陪审员　　李蓉生

人民陪审员　　陈世芬

二〇一四年七月二十五日

书　记　员　　谢　凯