最高法院：不能以房价上涨为由请求调整房屋买卖价格

裁判要旨

房屋价格较大幅度的上涨虽然可能超出当事人的预见，但仍属于正常的商业风险，故以房屋价格出现较大上涨、继续履行显失公平为由主张调整交易价格缺乏充分的法律依据，不应予以支持。

案情简介

一、2006年5月，卖方邵庆珍与买方安妍签订《房屋租售合同》，约定因卖方在银行办理贷款，还款期未到，暂时无法办理产权交易，卖方先将房屋出租给买房使用，年租金5万元，卖方在租赁期届满后将商业用房出售给买方，总购房款60.8万元。

二、《房屋租售合同》签订后，邵庆珍将房屋交付给安妍使用，安妍按约交付房屋租金。

三、2010年7月，双方约定的租赁期间届满，安妍要求邵庆珍履行房屋买卖合同，后诉至赤峰红山区法院，请求判令邵庆珍继续履行合同，办理房屋过户手续。邵庆珍辩称，继续履行显失公平，本案应以情势变更原则处理，故安妍的诉讼请求应予驳回。

四、赤峰红山区法院认为，双方当事人签订《房屋租售合同》以后房价上涨，不属于情势变更。判决：双方继续履行《房屋租售合同》；安妍给付购房款60.8万元，邵庆珍将房屋的房产证等提供给安妍，并协助办理过户手续。

五、邵庆珍不服,上诉至赤峰中院。二审中，邵庆珍提供一份《估价报告》，证明涉案房屋在2010年7月的市场价值总额为254.8555万元。赤峰中院认为，如果仍按合同约定的价格履行对邵庆珍有失公平，应由安妍给予邵庆珍一定的补偿。遂在维持一审判决的基础上，判决安妍补偿邵庆珍购房款70万元。

六、安妍不服，向内蒙古高院申请再审。内蒙古高院判决维持赤峰中院判决。

七、安妍仍不服，向检察机关申诉。最高检察院向最高法院提出抗诉。最高法院改判维持赤峰红山区法院判决。裁判要点

本院再审认为，本案在本院再审期间的争议焦点为：原终审判决安妍在约定房价之外另行补偿70万元是否合法有据。

就此，本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己义务，变更合同约定须经当事人协商一致，或是具备法定事由时由一方当事人请求人民法院变更。本案租售合同包含有租赁和买卖两重法律关系，其中买卖关系约定于合同签订四年后履行，期间房屋市场价格出现较大幅度上涨，约定到期，市场价格高出约定价格近三倍，属于合同订立后出现的重大变化。对此，双方当事人并未能通过协商予以变更，而依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，主张客观情况发生重大变化请求变更合同的条件为，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的。

而本案中房屋价格较大幅度的上涨虽然可能超出当事人的预见，但仍属于正常的商业风险，故以房屋价格出现较大上涨、继续履行显失公平为由主张调整交易价格缺乏充分的法律依据，不应予以支持。

合同对违约责任的约定并非赋予邵庆珍任意解约权，而依据安妍对履行合同所持态度、所做准备及履行合同后其所能获得利益等情况，应确认安妍未违约，一审对邵庆珍解约通知不产生解除合同效力的认定亦无不当，合同应继续履行。