优先购买权只限于租赁房屋

相关案情：从1995年6月以来，杨巧丽一直承租中州泵业公司的一套房屋经营照相业务。双方曾在2001年6月1日签订的租房协议中第四条约定：“承租方必须在当年12月25日以前与出租方续签下年租房合同，并一次性交齐半年或一年的全部租金，必须先交款，后使用。”2001年12月25日、2002年4月5日，杨巧丽向中州泵业公司交纳了房租。2002年6月22日，中州泵业公司内负责水电与房租的工作人员马如龙给杨巧丽送来中州泵业公司的通知一份，内容为：“因公司门面房整体出售他人，产权已发生变更，我公司原与你所签的租赁协议到2002年6月30日已执行到期，望你接通知后与现购房人协商具体租赁事宜。特此通知。”

起诉后，杨巧丽又于2002年7月22日向中州泵业公司交纳房租，中州泵业公司也给杨出具了房租收据。经法院查明，中州泵业公司出售的整套房屋中并未包括杨巧丽承租的房屋。杨巧丽认为该通知事项侵犯了其享有的优先购买权，故提起诉讼。

焦点问题：

房屋出租人出卖房屋时，承租人在同等条件下对出租人出卖的租赁房屋以外的其他房屋有无租赁权？

不同意见：

第一种处理意见：认为出租人出卖整套房屋时，承租人不仅对本人承租的房屋有优先购买权，而且对租赁房屋以外的其他房屋有享有优先购买权。《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定：“出租人出卖租赁房屋，应当在合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第一百一十八条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”以上条款虽然规定了承租人的优先购买权，但并未指明租赁房屋的范围。基于整体楼宇的各组成部分的相关性，承租人除享有其租赁房屋的优先购买权，还对整套楼房中其他房屋享有优先购买权。以此来防止出租人随意行使其对房屋的处分权，损害承租人的权益。本案中州泵业公司在未提前通知承租人的情形下，将包括租赁房屋在内的整套房屋出卖给他人，剥夺了承租人杨巧丽对其承租房屋以及其他房屋的优先购买权。因此，中州泵业公司显然损害了承租人的优先购买权，杨巧丽可以请求法院宣告房屋买卖合同无效，以保护其房屋的优先购买权。

第二种处理意见：认为房屋出租人出卖房屋时，承租人在同等条件下仅对其对租赁的房屋享有租赁权，对于租赁房屋以外的房屋不享有法定的优先购买权。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条和最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第118条的规定，“优先购买权”，是指当出租人出卖租赁房屋时，承租人在同等条件下可以优先购买“自己承租的房屋”；对出租人出卖的其他房屋，因承租人与之无任何法律关系基础，当然不享有优先购买权。根据法律规定，承租人行使优先购买权，应当具备以下条件：1.承租人与出租人之间必须存在合法有效的租赁合同。2.优先购买权只能在出租人决定出卖租赁房屋后享有，并且必须在接到出卖通知后三个月内行使。3.承租人必须是在同等条件下享有优先购买权。所谓同等条件，主要是指价格以及价款的给付时间、给付方式等。第三人的出价条件优于承租人时，承租人没有优先购买权。从出租人一方说，如果出卖租赁房屋而不通知承租人，或者在通知的有效期内不征求承租人的意见即出卖房屋，或者当承租人与第三人的出价同等时不把租赁房屋卖给承租人，都是侵犯承租人优先购买权的违法行为。本案出租人中州泵业公司与杨巧丽存在合法的租赁关系，因此，当中州汞业公司出卖其租赁的房屋时，杨巧丽当然享有优先购买权。但是中州泵业公司在出售整体房屋时并未包括杨巧丽租赁的房屋，即杨巧丽承租的房屋并未被出卖与他人，杨巧丽无权行使其优先购买权。
法理分析：

随着社会经济的不断发展,人口流动的不断加剧,房屋租赁和房地产交易已成为我国社会生活中普遍存在的现象。为保护承租人的利益，法律规定了承租人在出卖租赁房屋时享有优先购买权。对于房屋承租人的优先购买权，我国法律、法规以及司法解释都作了相应的规定。《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)第二百三十条规定:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》(以下简称《意见》)第一百一十八条规定:“出租人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人,承租人在同等条件下享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”国务院《城市私有房屋管理条例》第十一条规定:“房屋所有人出卖出租房屋，须提前三个月通知承租人。在同等条件下,承租人有优先购买权。”建设部《城市公有房屋管理规定》第三十六条第二款规定:“出售出租公有房屋时,承租人有优先购买权”。通过以上规定可知，“承租人的优先购买权”，是指当出租人出售房屋时,承租人在同等条件下,依法享有优先于其他人而购买租赁房屋的权利。承租人行使优先购买权应具备以下条件：（一）承租人与出租人之间必须存在合法有效的租赁合同。如果租赁合同不成立、无效或因履行期限届满而终止,即房屋租赁关系不存在,则承租人不享有优先购买权。承租人的优先购买权是为保障交易安全而在出租人房屋上附加的一项合法负担，是基于合法有效的房屋租赁关系而派生的一项民事权利。显然，承租人的优先购买权仅能针对承租人租赁的房屋，，对于租赁房屋外的其它房屋，因其与出租人没有租赁合同，对该部分房屋不享有优先购买权。否则，就会侵犯房屋所有人对房屋的合法处分权。（二）须出租人“出卖租赁房屋”。即优先购买权只能在出租人决定出卖租赁房屋后享有。（四）承租人须在合理期限内行使，即在接到出卖通知后三个月内行使，逾期行使则丧失先买权。（三）承租人必须是在“同等条件”下购买。所谓同等条件，主要是指价格条件以及价款的给付期限、给付方式等相同。若第三人的出价条件优于承租人，承租人就没有优先购买权。承租人只有在同时符合以上四个条件时，才能够行使优先购买权，承租人的优先购买权的享有必须以出租人出卖其租赁的房屋为前提，对于租赁房屋以外的出卖人的其他房屋不享有此权利。

第一种处理意见：立足于承租人“利益至上”的观点，过分强调了承租人对租赁房屋的权利。该意见以法律无明确规定为借口，认为在出租人出卖整体楼房时，承租人不仅对其租赁的部分有优先购买权，而且对其他部分也同样享有该种权利。显然是对法条的胡乱解释和随意扩大，是对立法意图的误读。该种处理意见完全忽略了房屋出租人（所有权人）的利益，不符合公平公正的法理。

第二种处理意见：很好的把握了立法的旨意，认真分析了法律条文的内涵，在平衡承租人与出租人利益的基础上，得出房屋承租人只对其租赁部分享有优先购买权。该意见符合立法本意，在保护承租人利益的基础上，还兼顾了出租人的利益，公平合理！

综上所述，本案的处理结果为：房屋出租人出卖租赁房屋时，承租人在同等条件下享有的优先购买权，应为购买自己承租的房屋，而不是出租人出卖的其他房屋。

研究与立法：

房屋承租人的优先购买权属于法定的优先购买权的一种，是法律为保护在房屋买卖中承租人的权益而设定的一种民事权利。承租人的优先购买权，又称先买权，在法国、德国、瑞士即如是,在我国台湾地区则称优先承买权、优先承受权等。所谓“承租人的优先购买权”是指当出租人出售房屋时,承租人在同等条件下,依法享有优先于其他人而购买租赁房屋的权利。通常认为房屋承租人优先购买权具有以下四个法律特征:一必须由法律法规直接规定；二是一种具有物权性质的请求权；三是一种附条件的形成权；四是一种专属权。[蔡福华《民事优先权新论》[M].北京:人民法院出版社,2000]

关于承租人优先购买权的行使条件，在“法理分析”部分已有所论述，此处将重点分析“同等条件”的内涵。由于法律规定的模糊性，导致司法操作中出现不同的处理结果，难以让争议的双方信服。何谓“同等条件”？一般认为是指价格条件以及价款的给付期限、给付方式等相同。另外，一般情况下还应包括“标的物相同”。以上条件通常以出租人与第三人订立的买卖合同中约定的条件为判断标准。标的物相同是指所卖房屋的部位、数量要与承租人承租的房屋的部位、数量的同一。对于超出所承租房屋的部位、数量，承租人不享有优先购买权。[马艳 张强《承租人优先购买权行使条件的探讨》]价格相同是指承租人支付的价款应等同于第三人在合同中承诺的价款。付款方式相同是指付款期限及支付手段等也应与第三人承诺的付款方式等同。即如果第三人承诺一次性付款，则承租人不得分期付款，否则其无优先购买权。在我国审判实践中，对“同等条件”的内涵历来存在两种不同观点:一是绝对等同说,认为承租人行使优先购买权的条件应与其他买受人绝对相同和完全一致。二是相对等同说,认为承租人购买条件与其他买受人条件大致相等,即为有同等条件。［周倩,黎明杰《论房屋承租人的优先购买权》］第一种观点在适用中过于严格,既不现实也不利于承租人优先购买权的行使,妨碍优先购买权制度功能的发挥。第二种观点在适用中有一定弹性,有利于承租人优先购买权的行使,实践中可以接受。当然也同样存在标准模糊的弊端。

在现代社会中，楼房的所有人在将一幢楼房的部分楼层出租后，又将该幢楼房整体出售或者将其他部分出售的情形极其常见。在这种情况下由于涉及到承租人的优先购买权问题，所以出租人能否进行捆绑出售，在捆绑出售时承租人对其承租的部分及其其他部分能够主张优先购买权，就值得探讨。对此，理论界和实务界有几种不同的观点。一种观点认为，承租人仅承租部分房屋，而出租人出售的是整体房屋，故出租人要求对承租的部分行使优先购买权的主张不符合《意见》118条和《合同法》第230条所规定的优先购买权行使的“同等条件”，对其诉讼请求，法院不予支持。[马艳 张强《承租人优先购买权行使条件的探讨》]一种观点认为，根据建筑物区分所有权理论，出租人出售的整体楼房中的每一部分都是可分之物，可根据出租人的意志作出不同的处分。对于承租人承租的部分，由于其作为建筑物的可区分部分，当然也可以单独成为买卖合同的标的，此时承租人当然对该部分享有优先购买权。而对于其他部分因无法律上的关系，不能仅因各部分物理上的相关性而认定承租人的优先购买权。还有学者认为，对于该问题的处理不能绝对化，应区别情况对待。其一，如果出租人出售的房屋在物理上可以按照房间或者楼层划分为数个独立的单元，在法律上可以将它们进行分别管理和登记，在操作上也没有将其捆绑在一起出售的必要，那么出租人就应当按照各个独立的房间或者楼层来分开出售，以便各承租人能够就其所承租的那部分房间或者楼层行使优先购买权。此时既不会损害出租人的利益，也实现了保护承租人的立法目的。[戴孟勇 《房屋承租人如何行使优先购买权》]其二，房屋在物理上虽然可以划分为数个独立的单元，但是如果分别出售将极大的影响出租人的售房收益或者出租人证明确有必要将其捆绑出售的，则应当允许出租人进行捆绑出售。对于该种情形，我国法律没有相关规定。但为保护承租人的优先购买权，不妨借鉴《德国民法典》的规定。《德国民法典》第508条的规定:“第三人将设有先买权的标的物与其他标的物一起，以总价金买受的，先买权人应按比例支付总价金的部分。先买权人因部分标的物在分离时使其显受损失的，可以要求先买权扩及全部标的物。”可见，一般情况下，当出租人将房屋捆绑出售时，承租人可以通过支付其租赁的那部分房屋的对应价金，取得该房屋的所有权。即此时承租人仅对其所承租的房屋享有优先购买权。但是，如果将承租人所租赁的房屋与捆绑出售的其他房屋相分离明显会给承租人造成损失的，承租人有权就捆绑出售的全部标的物行使优先购买权。笔者认为，该观点既顾及了对承租人优先购买权的保护，也考虑到了对出租人房屋所有权和处分权的尊重，兼顾了双方利益，应在立法和司法实践中予以采纳。

当前，不少学者对房屋承租人优先购买权的存废问题存在争议。主张保留优先购买权的学者认为：先买权制度可以稳定社会秩序,有利于最大限度地发挥物质财物的社会经济效益,优化使用方式,提高物的使用效率。实现秩序价值和效率价值。认为这正是法律规定优先购买权的根本目的。而主张废除优先购买权的学者则认为：随着经济的发展，承租人的优先购买权制度的存在所产生的不利后果远大于其带来的积极效果。首先,保护房屋承租人的优先购买权有违交易安全原则。承租人优先购买权的行使使房屋交易陷入了一种不稳定的状态,善意买受人的利益遭到极大的破坏,交易安全无从谈起。因为在出租人未尽通知义务而将房屋出卖时，承租人可请求法院宣告买受人与出租人之间的买卖合同合同，而使善意买受人承受不利的后果。显然会使善意第三人因惧怕承担这种不利后果而拒绝签订买卖合同。其次，保护承租人的优先购买权有违意思自治原则。财产处分应尊重所有权人的意志，个人才是自己利益的最佳判断者。当然为保护弱者国家可以适当的加以限制。当从目前对承租人的保护规则的不断强化来看,承租人相对于出租人,不仅不是弱者,还有不断强大的趋势。对弱者救济的天平似乎应倾斜于出租人一边。法律已经规定了“买卖不破租赁”，无需再限制出租人的自由处分权了。在租赁法律关系中，承租人与出租人作为平等的民事主体,法律应尊重当事人的意思自由。承租人的优先购买权实质是剥夺出卖人选择交易对象的自由。因此笔者认为，应在将来的立法中作出相应的修改，兼顾承租人和出租人双方利益，实现租赁房屋利益的最大化。

注：本案例摘自《最高人民法院公报（2004年卷）》中的“杨巧丽诉中州泵业公司优先购买权侵权纠纷案”