工程价款优先受偿不得对抗买受人

相关案情：1992年12月27日，水利部黄河水利委员会三门峡水利枢纽管理局与郑州市配套建设股份有限公司签订了4份《房产交易合同》，并在郑州市公证处进行了公证。合同约定：水利管理局购买配套建设公司开发的位于郑州市西大街与北下街交汇口西北侧商阜城商住楼B座1层至13层房产，总面积为5441.26平方米；交易总额为1842.75万元，分期付款，第一期均按合同价款的40%支付，并作为定金；房产交付期限为1994年6月30日前，最迟不能晚于1994年10月31日。若水利管理局延期付款，则每拖延一个月按应缴金额的1%向配套建设公司缴纳滞纳金，拖延付款超过两个月视为中止合同，配套建设公司有权另售，定金不退；若配套建设公司不按合同规定期限交付使用，除不可抗拒因素外，每拖延一个月，按拖延部分赔偿水利管理局1%的延工金，拖延两个月为严重违约，应向水利管理局赔偿与定金全额相等的经济损失；任何单方中止合同，必须征得对方同意，并向对方赔偿定金全额的损失。合同签订后，水利管理局依约于1992年12月30日分三笔向配套建设公司支付了4份合同的第一期款项共计736万元作为定金，后又陆续支付了部分房款。截止1993年12月，水利管理局共向配套建设公司支付款项1198.79万元。该项工程自1992年7月动工至1993年底，仅完成基础施工部分。后因资金不足，至1994年10月31日双方合同约定的最后交房期限，该工程仍未完工，后一直处于停工状态。2001年4月26日，该工程复工，至诉讼时尚未竣工。1993年10月29日，双方就工程进度及第三期付款达成补充协议，约定按工程进度付款。至本案诉讼前，配套建设公司未向水利管理局交付房屋，水利管理局尚有643.95万元购房款未付。

配套建设公司在与水利管理局签订4份《房产交易合同》时，尚未取得开发房产所占土地使用权证、建筑规划许可证、建筑施工许可证及预售房屋许可证等相关手续。2002年3月20日，郑州市土地管理局向配套建设公司颁发了商阜城综合楼商品房预售许可证。2001年1月10日，配套建设公司与荥阳一建签订商阜城综合楼补充协议，约定若配套建设公司未依约支付工程款，则荥阳一建有权将五层以下按原设计降低标准装修后使用，直到本息收回或配套公司支付工程款后，荥阳一建将该部分交还。后因拖欠工程款，荥阳一建实际占有该房产B座一至三层共计1437平方米。B座四至十三层已卖出24套，房产交易合同均在郑州市房地产管理处登记备案。所卖24套房产中，2001年10月31日至12月6日卖出20套，2002年3月至4月份卖出4套。其中21套买受人通过银行按揭方式购买，并到郑州市房产管理局办理了抵押登记手续。该24套房至今未交付，也未办理产权过户登记手续，24套买受人未取得房产证。水利局要求配套建设公司继续履行合同，配套建设公司却以房屋的工程价款需优先受偿为由，拒绝按合同约定向房屋买受人交付房屋。

焦点问题：本案的焦点问题在于：房屋买卖合同的出卖人，在收取了买受人支付的大部分款项后，能不能以房屋的工程价款需优先受偿为由，拒绝按合同约定向房屋买受人交付房屋。

不同意见：针对上述的争议问题，有不同的处理意见，主要有以下几种观点，分别介绍如下：

第一种处理意见认为：根据法律规定，商品房的预售方没有取得土地使用证，但投入一定的开发建设资金，进行了施工建设，预售商品房的，在一审诉讼期间补办了土地使用证、商品房预售许可证明的，可认定预售合同有效。”本案中，原告水利管理局与被告配套建设公司于1992年12月27日所签4份《房地产交易合同》及1993年10月29日达成的补充协议均系双方真实意思表示，且不违反国家法律、法规禁止性规定。虽然合同签订时，配套建设公司尚未取得土地使用证等相关手续，但在案件成讼前已投入了一定的开发建设资金，进行了施工建设，并取得了土地使用证，办理了相关的开发建设及预售手续，因此，双方所签预售合同应为有效合同。故胚胎建设公司应该按照合同的约定，向买受人履行合同，交付房屋。

第二种处理意见认为：配套建设公司与水利管理局在签订《房产交易合同》时，尚未取得该房产的国有土地使用权证、建筑规划许可证、建筑施工许可证和预售房屋许可证等法律法规规定的房地产开发建设以及转让所必需的手续，即使在合同约定的最后履行期限届满时也未具备各项法定手续，且未实际投入资金进行建设开发。因此，双方所签订的《房产交易合同》应为无效合同。原告明知该合同无效仍与其签订该合同,主观上存在过错，亦应承担相应责任。本案所涉及的房屋因已处置给第三方并办理了相应的法律手续而客观上已无法向原告交付，因此，应有由双方各自承担相应的责任。另外。由于拖欠工程款，荥阳一建实际占有该房产B座一至三层共计1437平方米，配套建设公司没有履行与水利管理局的合同，故不负有交付房屋的合同义务。

第三种处理意见认为：根据《中华人民共和国民法通则》和最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》（简称《解答》）。关于合同效力及责任承担问题。《解答》第二十五条规定：“商品房的预售方没有取得土地使用证，但投入一定的开发建设资金，进行了施工建设，预售商品房的，在一审诉讼期间补办了土地使用证、商品房预售许可证明的，可认定预售合同有效。”本案中，原告水利管理局与被告配套建设公司于1992年12月27日所签4份《房地产交易合同》及1993年10月29日达成的补充协议均系双方真实意思表示，且不违反国家法律、法规禁止性规定。虽然合同签订时，配套建设公司尚未取得土地使用证等相关手续，但在案件成讼前已投入了一定的开发建设资金，进行了施工建设，并取得了土地使用证，办理了相关的开发建设及预售手续，因此，双方所签预售合同应为有效合同。合同签订后，水利管理局已依约向配套建设公司支付了大部分购房款，履行了合同约定的义务。而配套建设公司不但至今未能依约按期交付房产，反而将有关房产擅自处置，售予他人或交给施工方占有使用并从收益中优先抵偿所欠工程款。配套建设公司的行为违反了与水利管理局的合同约定，严重侵犯了水利管理局的合法权益，应对此承担违约责任。另外，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”据此，配套建设公司的抗辩不能成立。

法理分析：上述三种观点分别从不同的角度，分析了奥秘首任的购买权是否有限于工程建设单位的工程款请求权，先分别剖析入下：

最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第二十七条规定：“预售商品房合同签订后，预购方尚未取得房屋所有权证之前，预售方未经预购方同意，又就同一预售商品房与他人签订预售合同的，应认定后一个预售合同无效；如后一个合同的预购方已取得房屋所有权证的，可认定后一个合同有效，但预售方给前一个合同的预购方造成损失的，应承担相应的民事责任。”本案中，配套建设公司与水利管理局的合同签订在先，与左坤鹏等24位购房人的房屋买卖合同签订在后，左坤鹏等24人所购房产虽然在房产管理部门办理了登记手续，但所购房产并未交付，也未实际取得房屋所有权证。因此，配套建设公司将房产出售给左坤鹏等24人的行为，不能对抗水利管理局作为购房人的权利。此外，荥阳一建虽然因工程价款优先受偿权而占有部分房产，但并未实际取得所有权，它通过与配套建设公司的合同所取得的权利只是对房屋的占有权、使用权、收益权，不能对抗水利管理局所享有的权利。

根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条的规定：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。故在本案中房屋尚未竣工交付使用，荥阳一建和左坤鹏等24位购房人的权利也可以通过其他途径进行保护。配套建设公司作为房屋买卖合同的出卖人，在收取了买受人支付的大部分款项后，不能以房屋的工程价款需优先受偿为由，拒绝按合同约定向房屋买受人交付房屋。因此，水利管理局的诉讼请求应予以支持。从合同约定及诚实信用、公平原则出发，配套建设公司应向水利管理局赔偿与定金全额相等的经济损失。依双方合同约定，配套建设公司拖延两个月以上交付房屋，应赔偿相应的损失，配套建设公司辩称房屋已处置给第三方，合同不能继续履行的主张不符合法律规定，不予采信。

第一种处理意见简单的认为根据合同法及有关法律的规定，配套建设公司和水利管理局之间签订的合同是合法并生效的，那么双方当事人就应当按照合同的约定，继续履行该份合同，故配套建设公司因该向水利管理局继续履行合同，但是，本案中的房屋一部分已经被荥阳一建实际占有，配套建设公司完全可以以此进行抗辩；第二种处理意见从双方签订的合法通不符合法律的规定的角度出发，认为首先合同就是无效的，其次，房屋的一部分已经被建筑单位占有，所以，配套建设公司没有履行合同的义务，也没有履行合同的能力，但是，这种抗辩是没有法律的依据的，是经不起分析的，第三种处理意见从法律的直接规定出发，认为合同是有效成立的，而且根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”有理有据，有效的处理了本案的纠纷和矛盾，也有利于保护买受人的合法利益，故是一种比较合理的处理问题的方法。

研究与立法：之所以会产生上述的争议，主要原因在于我国现有法律尚未对建设工程承包人的优先受偿权的法律性质进行明确的规定，另外一个原因就是在实践中承包人的优先权往往会于其他权利发生冲突，比如房屋买手人的购买权。《中华人民共和国合同法》(简称《合同法》)第286条规定:“发包人未按照约定支付价款的,承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的,除依照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”该规定对于解决拖欠工程款问题,保障承包人工程价款债权的实现具有积极意义。要正确理解和适用《合同法》第286条的规定,首先必须对建设工程承包人优先受偿权的性质有正确的认识。理论上,对承包人优先受偿权的性质存在不同的看法。一种观点认为,此权利的性质为不动产留置权,因此,如发包人不按约定支付工程价款,承包人即可留置该工程,并以此优先受偿。这种观点源于1991年由国家工商行政管理局、建设部联合制定的《建设工程施工合同条例》。该《条例》第28条规定:“由于甲方(发包人)违反有关规定和约定,经办银行不能支付工程款,乙方(承包人)可留置部分或全部工程,并予以妥善保护,由甲方承担保护费用。”该规定成为实践中承包人以发包人未付清工程款为由而拒绝交付已完工工程的主要依据。另一种观点则认为,建设工程承包人优先受偿权的性质应为不动产优先权。上述两种观点均未能正确揭示建设工程承包人优先受偿权的法律性质。首先,承包人优先受偿权在性质上不是不动产留置权。这是因为:第一,根据传统物权法理论,留置仅适用于动产,而承包人工作完成的标的物却是不动产;第二,留置权不仅以标的物的占有为成立要件,而且以对标的物的占有为存续条件,如果债权人丧失对标的物的占有,留置权也就因之而消灭。然而,从《合同法》第286条的规定看,承包人在交付工程后,尽管其已不占有标的物,但仍然享有对工程的优先受偿权。其次,将承包人优先受偿权的法律性质归结为不动产优先权的观点也是不妥当的。所谓优先权,是指法律所规定的特定债权人就债务人的全部财产或特定财产优先受偿的担保物权。优先权制度最初源于罗马法。在近代民中,法国民法典最先设立优先权制度,并为日本民法所继受,被称为先取特权。它是出于立法政策上的考虑,为求得当事人之间的公平和社会秩序的稳定,通过法律的规定,作为债权人平等原则的一种例外,对特定债权所给予的特别保护。我国现行立法未设立独立的优先权制度,仅在破产法、海商法等法律中,对特殊情况下特定债权人的优先受偿权作了一些规定。（《建设工程承包人优先受偿权若干问题探讨》. 张　学文. 法商研究2000年第3期）

在实践中，就同一建设工程,承包人优先受偿权与承购人对其所承购的预售商品房的请求权之间也存在冲突的可能。按照我国城市商品房预售管理办法的规定,预售人应在预售合同订立后30日内向房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案。预售合同的登记备案是将物权公示手段运用于债法上的请求权,使承购人对预购商品房的请求权具有对抗第三人的效力,从而具有保全承购人请求预售人交付商品房的债权实现的作用。质言之,通过登记备案,承购人对预购商品房的请求权已具有了物权的排他效力。那么,当该请求权与承包人优先受偿权发生竞合时,如何确定其优先次序呢?有学者认为,从本质上讲,承包人对工程价款的请求权本是一种债权,但为保护承包人的利益,法律破除债权人平等原则,对承包人价款债权赋予优先受偿的权利,使其具有担保物权的效力。可见,承包人对工程价款的债权与承购人对预售商品房的请求权在本质上均为债权,但又都由法律特别赋予相当于物权的效力。所以,为贯彻“时间在先,权利在先”原则,二者发生冲突时,也应以成立时间之先后定其优先次序。（《论建设工程承包人的优先受偿权》. 黄有丽. 河南省政法管理干部学院学报.2005.04）但是在当前社会经济生活中经常出现商品房预售的交易行为,所谓商品房预售是指出卖尚未建设完成的商品房的行为。为了保护买受人的利益,最高人民法院在一项司法解释即《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》,规定了“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。这一批复有条件地肯定了买受人的权利高于建设工程承包人的优先权,但在实践中如何认定消费者支付了大部分价款,支付多少才算是大部分价款呢?同时还有一个理论问题,就是买受人是处于什么样的法律地位的问题。这个问题法律没有明确规定,现实中又亟需解决。笔者认为应该引入期待权制度,使买受人拥有期待权以保护他们的利益,同时也能够理顺各方当事人的关系。

虽然我国法律分别在合同法、民事法律等法律文件中分别规定了优先权，但是，实践中却还是会存在一定的矛盾和争议的，主要的问题还在于没有法律的直接规定。买受人签订了商品房预售合同,就享有对出卖人将来转移房屋所有权的期待利益,赋予买受人以期待权恰恰能保护买受人的利益。最高人民法院的批复虽然注意到了要给予买受人保护,直接规定承包人的建筑工程价款有先受偿权但不得对抗支付了全部和大部分价款的消费者,但买受人基于何种权利对抗承包人呢,却不得而知。赋予买受人期待权,也使买受人对抗承包人具有权利基础。同时买受人的期待权也有利于对抗出卖人,可以要求买受人进行移转房屋所有权的登记,可以防止出卖人的双重买卖给买受人带来的损失。赋予买受人以期待权可以使其有一个明确的法律地位,一旦受到侵害就可以用期待权来加以保护,同时也给买受人处分其权利找到了法律依据。

2002年6月11日对上海市高级人民法院的批复，即《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中对建设工程建设人的优先首场全和买受人的购买权的先后问题给于了明确的规定，“建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。”“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”从这个批复中我们可以看出，在买受人的优先购买人与工程建设人的优先权发生冲突时，要具体进行分析，如果购买人已经支付了大部分的房屋价款的，买受人就应该享有优先于建设人的工程价款。但是，如果买受人尚未支付大部分价款时该如何处理，法律却没有明确的规定。在未来的立法中，应该进一步把这种规定规定在法律文件中，并且应该对建设工程承包人的优先受偿权的性质加以明确，这样才能避免矛盾的出现，也才有利于保护合同的履行。

（本案例节选自《最高人民法院公报2004年卷》中的“三门峡水利管理局诉郑州市配套建设公司房屋买卖合同纠纷案”. 案例.12）