徐老师点评法律意见和代理策略——房屋租赁

案件简介丨房屋租赁

客户为租客，具体的纠纷是房屋质量问题。 客户现在租住一间厂房改的公寓，公寓隔音不好，邻居说话的声音都能听见；甲醛估计也超标了（用简单仪器测过）；水质有金属味；墙面开裂掉灰。现在公寓好几户租户都想退押金不租了，但公寓方根本不跟和客户协商。因此客户希望以法律途径解决。

法律意见样例及点评

【徐老师点评——导言】

本案用户的诉求是要求终止房屋租赁关系，并退还押金，提出该诉请是主要理由或者说原因是房屋存在不隔音、甲醛超标、水质不好等质量问题。由于出租房不同意终止租赁关系并退还押金，因此提起诉讼。

1、可争取的权益（诉讼请求）分析

1.1 请求判令原、被告双方签订的租赁合同无效。

1. 可争取的权益点（诉讼请求）是？ 

请求判令原、被告双方签订的租赁合同无效

2. 可争取本项权益的理由有哪些？ 

可争取本项权益的理由： 根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人将原本建设好的厂房改为公寓，不但改变了原来经行政管理部门批准的土地使用性质，而严重改变了房屋的结构和用途，用于居住的房屋必须符合《民用建筑设计规范》的规定，改变建设工程原有的规划设计的，属于未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，因些订立的合同属于无效合同。所以在请求合同确认为无效合同的情况下，可以不用考虑甲醛超标、水有金属味、墙面开裂等理由。

法律依据：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

3. 争取本项权益的可能性有多大？ 

80%以上

4. 争取本项权益存在的风险有哪些？ 

争取本项权益存在的风险： 根据上述的法律规定，如果出租人一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定该租赁合同有效。不过出租人取得这种许可和批准的可能性很小，因为出租人是将厂房改变为公寓，从生产经营用房改变成了居住用房，一般情况下追加批准的必须不是跨类的建设工程的改变。

1.2 请求判令被告向原告返还租房保证金4326元。

1. 可争取的权益点（诉讼请求）是？ 

请求判令被告向原告返还租房保证金4326元

2. 可争取本项权益的理由有哪些？ 

可争取本项权益的理由： 根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、五十八条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，租赁合同如被认定为无效的，租赁期间需要按租金的标准支付房屋占用费，就是租金无法再退还。但是因此交给出租人的两个月的租赁保证金可依法要求退还。 　 

法律依据：《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

3. 争取本项权益的可能性有多大？ 

80%以上

4. 争取本项权益存在的风险有哪些？ 

争取本项权益存在的风险： 本项诉讼请求的风险大小本质上是取决于第一项诉讼请求能否得到支持，如果第一项请求确认双方的租赁合同无效的请求得到支持的，本项请求即可以依法得到支持。

1.3 本案诉讼费由被告承担。

1. 可争取的权益点（诉讼请求）是？ 

本案诉讼费由被告承担。

2. 可争取本项权益的理由有哪些？ 

可争取本项权益的理由：根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定，案件的诉讼费用一般包括案件受理费、执行费、保全费、公告费、鉴定费等，其中案件受理费是必须的，其它的费用因案情而定，不一定会产生。诉讼费一般由原告预交，最终由败诉方承担，如原告的诉讼请求部分胜诉的按诉讼请求与胜诉请求的比例承担诉讼费，非财产诉讼主动由法院酌情分担诉讼费。法律依据：《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定：诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。

3. 争取本项权益的可能性有多大？ 

80%以上

4. 争取本项权益存在的风险有哪些？ 

争取本项权益存在的风险： 诉讼费是由原告预交的，但最终由败诉方承担，如原告的诉讼请求部分胜诉的诉讼的，按诉讼请求与胜诉的比例承担诉讼费，非财产部分由法院酌情分担。也即是说，您要承担多少诉讼费取决于您诉讼请求能否得到支持，以及支持多少，所以本项权益同样是和诉讼请求存在关联性。

2、客户的“特定要求”回复

律师争取权益最大化的思路及方案可具体查看“可争取的权益（诉讼请求）分析”和“律师代理策略”部分的内容。

3、律师代理策略

根据本案事实，在您委托后我准备以下代理策略：

一、出租人出租的房屋本质上是属于违章建筑，事实清楚，证据确实充分，双方的权利义务关系明确，所以本案存在调解的可能，委托后首先和对方沟通是否有调解的意思，如果双方能调解结案，将极大节省诉讼时间和诉讼成本。

二、沟通无效的，立即对本案的证据进行收集，包括双方签订的合同、相似判例等，旨在加强本案达到证据确实充分的标准，尽力降低诉讼的风险，或者在这一过程中发现证据线索，以便立案后申请法院调查取证工作。

三、着手收集对方工商信息材料、人民法院管辖案件的材料，在收集和准备好身份材料、立案材料和证据材料后，制作证据材料清单和您签字的起诉状，带上准备好的材料去法院立案厅对本案进行立案，使案件正式进入诉讼程序阶段。

四、案件立案后对于需要向法院申请调查取证的证据，及时联系法官或书记员尽早递交调查取证申请及提供证据位置、地点或线索，争取尽快取得该证据，以免证据随时间的流逝而灭失。如果需要进行财产保全的，同时提供财产保全申请，对对方的名下财产进行查扣，以便将来判决能得到顺利执行。

五、立案后在确定了法官和书记员的情况下，及时和法院沟通一次，提出可以调解的意愿，并请求法院看是否愿意做些庭前的调解工作，如果对方愿意就本案进行调解并提出可行的调解方案的或能接受我方提出的调解方案的，本案诉讼仍会节约诉讼成本。

六、双方如不能庭前调解的会按时庭审，在开庭前依备好证据的质证意见及庭审代理意见，对对方的意见进行分析和反驳；本案开庭时法院同样会再组织调解，就调解事宜继续和法院保持沟通； 庭审结束后，如仍未能成功调解的根据案情及时提交总结性代理词，阐述我方的代理观点，争取对我方有利的判决，在等待判决结果期间仍就调解问题随时和法院保持沟通。

【徐老师点评】

这篇代理策略的亮点是律师结合客户提供的案情，十分有针对性地选择了一条对应的法条，即《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定。律师抓住“房子是厂房改造的公寓”这一案件事实，依据此规定，如果出租方未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证，当然可以认定双方房屋租赁合同无效。这也就满足了客户希望解除合同的需求，抓住了案件的重点。

第二个问题是退还保证金。只要合同被认定为无效，退还押金是问题不大的。但是实际居住发生的租赁费用，一般不会退还。从另一方面来讲，如果客户住在这种甲醛超标的房子里，身体受到了影响造成了损害，客户则可以要求赔偿。由于这里客户没有提到赔偿需求，所以律师没在这里多做展开。

代理策略部分可以看出，律师相对比较有经验，能够站在用户的角度考虑问题。由于本案标的不大，如果按照诉讼流程走下来，会消耗很多精力和时间。因此，在整个代理策略中，律师都给出了有关调解的意见，以期通过律师的法律优势与对方进行谈判，给对方造成压力从而实现调解结案，有效节约客户的时间成本和经济成本。在本案中，律师把调解的思路贯穿在这个代理策略始终，实际是最大程度考虑了当事人的利益，也密切结合了案件的实际情况，对纠纷的解决，提出了更加经济便捷的方案。

4、程序介绍

4.1 需要收集的证据材料有哪些？ 

结合本案的事实，可以需要收集以下证据材料：

一、对方的工商信息证据材料。该项证据材料是在立案时向人民法院提交的，以确定被告的主体信息，是立案必须的证据材料，如果您暂时没有对方的书面工商信息材料，您应当尽量收集对方的主体信息，并且越详细越好，以便委托律师后由律师协助您到有关部门查询相关的身份信息。

二、双方存在租赁合同关系的证据材料。本案中主要是双方签订的租赁合同等。

三、支付了租赁保证金的证据材料。主要是在交租赁保证金时对方签字的收款收据等。

四、相关出租房屋系由工厂厂房改成居民住房的证据材料（照片、图纸等）。

五、对方名下的财产状况的证据材料。包括房产、存款、车辆信息或其它材料等，有材料信息或线索的应当尽量提供，以便在判决胜诉后法院执行或进行财产保全需要。

4.2 大致需要的时间、经历的流程。

大致需要的时间、经历的流程有：

一、案件委托的流程和时间：您通过平台确认委托后，您可以带上相关材料来律师事务所办理委托代理手续，也可以指定深圳的地点由我带上相关的委托材料前往办理委托手续，时间一般需要半天左右。

二、立案时间和流程：您在签署委托手续后，我着手准备本案立案所需要的包括证据材料、起诉状等在内的各种诉讼材料，准备完毕后到法院立案厅进行立案处理，法院对民事案件一般会当场立案，也有先收取材料然后七天内决定是否立案，法院立案后会出具《案件受理通知书》和《诉讼费缴费单》，凭缴费单到法院诉讼费的托收银行农业银行缴诉讼费，缴费后将法院存档联递交到立案人员，立案阶段结束，从接受委托到去法院立案，准备时间一般需要3到7个工作日，因案情而异。     

三、简易程序流程和时间：法院通常对此类纠纷案件按简易程序立案，然后开庭审理，开庭分为举证质证、法庭调查、法庭辩论、调解等几个程序。简易程序的审理期限是从立案到判决结果下来不超过3个月，其中立案后一个月或一个半月法院会安排开庭，开庭后大约再过一个月或一个半月左右法院会出判决结果。

四、普通程序的流程和时间：如果涉及案情复杂立案时法院会直接按普通程序立案，但是法院最初如果按简易程序立案的，三个月内无法就本案审理结案的，法院会也可依法做出裁定，案件转入普通程序，审理期限从立案之日起到判决结果做出不超过六个月。普通程序的开庭过程和简易程序基本是一样的。

五、判决结果做出后的流程和时间：从领取判决书的第二天起开始，十五天内是上诉期，任何一方对判决结果不服的可以向上一级人民法院上诉，进行二审程序，二审程序原则上与一审有许多相似，但也有差别。如果没有上诉人的，十五天后判决生效，双方需按判决履行义务。

六、执行的流程和时间：判决生效后不履行判决确定的法律义务的，他方可以在确定的法律义务到期后两年内依法向法院申请强制执行，执行的期限一般不超过六个月，如果执行到位的，法院裁定终结执行，如果执行不能的，法院会裁定终结本次执行，法院会将被执行人列入失信黑名单，并限制其法律规定的高消费，届时将对被执行人的生活产生重大不利影响，以迫使其履行判决。同时您在任何时候发现对方有财产的可向人民法院申请恢复执行。

【徐老师总结】

当前，在民商事的诉讼的处理实践中，包括国家治理层面，都更加强调了调解的重要性，尤其要加强律师调解的作用，这里律师的代理策略也和国家政策治理走向相吻合。